浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用/田冲

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 15:17:26   浏览:8080   来源:法律资料网
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        浅析商品房买卖合同纠纷的法律适用
           ------《消费者权益保护法》的适用 田冲

  为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则,这一规定对规范房产市场,保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用《消费者权益保护法》(以下简称《消法》)的问题上众说纷纭,本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《消法》谈谈自己的一些拙见。
  《解释》中关于惩罚性赔偿条款的规定如下:
  第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息,可以要求由此造成的损害赔偿,之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失,即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来,《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出《消法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。
  这样就产生了一个问题:在商品房买卖合同纠纷当中除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《消法》的双倍赔偿?
关于是否适用的问题,有两种不同的观点:
  1.适用。《解释》规定的情况与《消法》的规定并不冲突,在符合《解释》规定的具体情形时,无论适用《解释》还是《消法》都可以。
  2.不适用。消法制定时,所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题,所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物,可作参考。再就是从目前的实践来看,大多法院也不认为商品房交易适用《消法》第四十九条规定,主要原因是,商品房买卖合同金额巨大,动则数十万、上百万,判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上,此种观点认为,商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任,而不是《消法》所规定的双倍赔偿责任。
  以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待,分别适用。
  首先,我认为能适用:
  1.从立法本意上来说,《解释》规定的赔偿额度,按照上面的分析,最高额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说,这几种最恶劣的情况可以适用《解释》规定的最高双倍以上的惩罚性赔偿,那么,除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为,应该是适用《消法》的双倍赔偿。当然,实践中,很难适用最高的双倍以上的惩罚性赔偿,但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别,跟立法本意无关。
  2.从法律的体系上来说,《消法》既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房,那么就是适用。《解释》同样没有规定如果与《消法》冲突时的适用规则,其实,本来就不冲突。立法者在立法时,因为要维护法律的统一性、权威性、严密性,会在立法时尽量的消除法律冲突,尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《消法》都是适用的。
  3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施,目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者,从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推论:在商品房的买卖中,一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意,只是一个度的问题。也就是说,可以适用惩罚性赔偿,1倍、1.5倍、2倍等,但不能超出《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。
  其次,我认为要有限制性的分别适用。
  也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别,一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待,分别适用。
  1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切,全部不适用双倍赔偿,就只是《解释》规定的几种情况最高可以适用双培以上的惩罚性赔偿,而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项,支付违约金,或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开发商的主观恶意强,但实际造成的损害结果相当大(不一定达到已付购房款的一倍),这实际上性质的恶劣程度不亚于《解释》规定的那几种情况,即已经达到了《解释》实行惩罚性赔偿责任的制定意图,那么我们就应该适用双倍赔偿;如果造成的损失不是很大,那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《消法》的双倍赔偿,要综合多方因素,多种情况,比如已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少等。
  2.如果在商品房买卖合同纠纷中,一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿,则很难在不同的欺诈情况下(包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈)保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向:开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚性赔偿,那么会怂恿他们的一般性欺诈行为;如果一般性的欺诈能有条件的适用《消法》的双倍赔偿,那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。
总之,商品房买卖合同纠纷既要适用《消法》,又要有限度的分情况适用,以期能尽量的发挥《消法》和《解释》的效用,切实抑制开发商的欺诈行为,从而保护购房者的利益。


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关于开展危险化学品安全管理培训的通知

国家安全生产监督管理总局


国家安全生产监督管理局文件

安监督管管二字[2002]23号

关于开展危险化学品安全管理培训的通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团安全生产监督管理机构,中央管理有关企业:

为了适应全面开展危险化学品安全管理专项整治工作的需要,促进《危险化学品安全管理条例》(以下简称《条例》)各项监督管理职责的落实,经研究,决定组织开展危险化学品安全管理培训,现将有关事项通知如下:
一、培训对象
各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团安全生产监督管理机构和地级市安全生产监督管理机构主管危险化学品安全管理工作的负责人和执法管理人员,中央管理有关企业主管安全生产工作的负责人和安全生产管理人员。
二、培训目的
通过培训,使各级安全生产监督管理机构和有关企业的负责人和执法管理人员,了解危险化学品安全管理的一些重要基础知识,系统地学习掌握《条例》和有关法律、法规对危险化学品安全管理的主要管理措施和规定,提高政策水平和执法管理水平,有效地领导并组织开展危险化学品安全管理专项整治工作,促进危险化学品安全形势的稳定好转。
三、培训主要内容
1.危险化学品安全管理的主要法律、法规和主要的管理规定(重点是《条例》和170号国际公约),危险化学品安全管理的法律责任,《条例》修改的有关背景情况。
2.常用危险化学品的分类及其标志,危险化学品安全标签和安全技术说明书制度,危险化学品登记管理和化学事故应急救援。
3.危险化学品生产、使用和废弃处置安全基本知识和有关法律、法规的安全管理规定。
4.危险化学品经营、储存安全基本知识和有关法律、法规的安全管理规定。
5.危险化学品运输、包装安全基本知识和有关法律法规的安全管理规定。
6.重大危险源的管理、安全评估、事故应急预案和职业安全卫生管理体系简介。
四、培训名额分配
省级及计划单列市安全生产监督管理机构各2名,地级市安全生产监督管理机构各1至2名,中央管理有关企业各2名。
五、培训时间
培训自4月15日开始,每期4天,连续举办三期。具体安排如下:

  培训时间 参加培训的地区、单位

第一期 4月15日至18日 北京、上海、天津、重庆、山东、福建、海南、西藏、
江苏、四川、厦门、青岛

第二期 4月20日至23日 黑龙江、吉林、辽宁、江西、安徽、山西、陕西、新疆、
贵州、云南、甘肃、新疆兵团、大连

第三期 4月25日至28日 浙江、河北、河南、湖北、湖南、广东、广西、内蒙古、
青海、深圳、宁波


参加培训人员如因特殊原因要求调整参加培训的班次,请4月10日前与国家局联系。中央管理有关企业自行确定参加培训的班次。
六、其他事项
1.请各省级安全生产监督管理机构将本通知转发所属地级市安全生产监督管理机构,并将本省参加培训人员名单汇总后于4月10日前传真至国家局监管二司,中央管理有关企业的报名表直接传真至国家局监管二司。
联系人:刘幼贞 刘伟
电话: 010-64463237
传真: 010-64463070
2.参加培训人员培训费、资料费、食宿费用自理。
3.培训班的会务工作委托中石化青岛安全工程研究院承担。
4.每期培训班开课的前一天为报到日期,培训班不安排接送站,参加培训的人员自行前往培训地点报到。
培训地点:国家经贸委青岛培训中心(地址:青岛市彰化路6号)。
联系人:董鹏
电话: 0532-5894565 13808958541
乘车路线:
从青岛火车站广场乘501或801路公共汽车至彰化路站下车,右拐即到。
从青岛机场乘民航大巴至民航大厦下车,换乘31路公共汽车,彰化路站下车,右拐即到。
附:培训班报名表




二00二年三月二十九日





 

国务院关于促进企业技术改造的指导意见

国务院


国务院关于促进企业技术改造的指导意见

国发〔2012〕44号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  技术改造是企业采用新技术、新工艺、新设备、新材料对现有设施、工艺条件及生产服务等进行改造提升,淘汰落后产能,实现内涵式发展的投资活动,是实现技术进步、提高生产效率、推进节能减排、促进安全生产的重要途径。促进企业技术改造,对优化投资结构、培育消费需求、推动自主创新、加快结构调整、促进产业升级具有重要意义,是推进工业转变发展方式,实现科学发展的重要举措。长期以来,各地区、各部门、广大企业积极贯彻落实党中央、国务院决策部署,大力实施企业技术改造,取得明显成效,行业技术水平得到大幅提升,企业综合竞争能力大大增强,技术改造对推动我国工业持续健康发展发挥了重要作用。当前,我国经济发展内外部环境正在发生深刻变化,新时期、新形势对技术改造提出了更高的要求,企业技术改造工作尚存在认识有待深化、长效机制亟待建立、投资方向缺乏有效引导、管理体制需要进一步理顺等问题,必须采取切实措施,抓紧研究解决。现就进一步加快促进企业技术改造提出如下指导意见:
  一、总体要求
  以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,以加快转变经济发展方式为主线,以促进工业转型升级、提升产业竞争力为主攻方向,以企业为主体、市场为导向、创新为动力,完善政策,加强管理,增强企业技术创新能力,加快创新成果产业化,加速改造提升传统产业,培育发展新兴产业,全面提升工业发展的质量和效益。
  新时期企业技术改造工作要紧紧围绕工业发展的新要求,更加注重促进技术创新能力的增强和创新成果的产业化,提升产业核心竞争力;更加注重节能降耗减排治污,促进绿色发展;更加注重信息技术的集成应用,推进信息化与工业化深度融合;更加注重产业公共服务能力建设,夯实产业基础;更加注重产业转移和集聚发展,优化产业布局。
  促进企业技术改造,要坚持市场主导与政府引导相结合,技术创新与技术改造相结合,改造传统产业与发展新兴产业相结合,突出重点与全面提升相结合。到2015年,技术改造投资占工业投资的比重明显提高,企业自主创新能力明显提升,工业新产品产值率明显提高,先进产能比重、资源能源利用效率、清洁生产和企业安全水平显著提高,推动企业技术改造的政策环境和体制机制更加健全,重点行业和骨干企业信息化应用达到国际先进水平。
  二、重点任务
  (一)推进技术创新和科技成果产业化。针对关键领域和薄弱环节,突破一批共性关键技术,加快先进技术的产业化应用,提高基础原材料和基础零部件、重大装备和核心技术的国内保障能力,提高技术标准研究制定水平,促进技术创新能力提升。鼓励和支持企业技术中心、工程实验室、科技重大基础设施等创新载体的改造提升,培育一批研发基础好、知识产权多、行业带动性强的技术创新示范企业,加强开放合作,增强企业创新能力。推动建立以企业为主体,产学研用相结合的协同创新体系,积极探索以技术标准引领产业发展、围绕创新成果进行创业等模式,促进科研与生产紧密结合,充分发挥市场主体的创造性和积极性,加快科技成果产业化。
  (二)提高装备水平。加快淘汰落后工艺技术和设备,推广应用自动化、数字化、网络化、智能化等先进制造系统、智能制造设备及大型成套技术装备。支持重点企业瞄准世界前沿技术,加快装备升级改造,推动关键领域的技术装备达到国际先进水平。实施装备创新工程,不断提高装备制造业技术水平。
  (三)促进绿色发展。实施提升工业能效、清洁生产、资源综合利用等技术改造。加快推广国内外先进节能、节水、节材技术和工艺,推广工业产品绿色设计研发系统,提高能源资源利用效率。提高成熟适用清洁生产技术普及率。加强重金属和危险化学品污染防治。支持工业废物、废旧产品和材料回收利用以及低品位、共伴生矿产资源综合利用,积极发展循环经济和再制造产业。培育一批资源节约型、环境友好型示范企业。
  (四)优化产品结构。加快产品升级换代,提高产品技术含量和附加值。推进精益制造,改进工艺流程,加强过程控制,提高制造水平。完善检验检测手段,推行先进质量管理,提高产品质量。发展先进产能,增加产品品种,提高新产品贡献率。加强品牌建设,培育一批国际知名品牌。
  (五)推进信息化与工业化融合。深化信息技术在研发设计、生产制造、营销管理、回收再利用等产品生命周期各环节的应用,加快推广应用现代生产管理系统等关键共性技术,支持企业普及制造执行、资源计划、客户关系等管理信息系统的应用和综合集成。推进信息技术在工业产品上的嵌入式应用,提高工业产品的智能化水平。支持面向企业、区域和行业的信息服务平台建设。
  (六)深化军民结合。提升总体设计、总装测试和系统集成等核心能力,推动核能、船舶、飞机、电子信息、民爆器材等军民结合型产业发展。发挥军工技术优势,引导与军工技术同源或工艺相近的节能环保、新材料、新能源、安防反恐装备等新兴产业发展。支持军民两用技术产业化和相互转化,鼓励在国防科技工业领域应用先进成熟的民用技术装备。
  (七)促进安全生产。实施高风险工业产品、生产工艺和装备的技术改造,加强工业控制系统安全保障。加快安全生产管理与监测预警系统、应急处理系统、危险品生产储运设备设施等技术装备的升级换代,提高工业企业本质安全水平。
  (八)提升产业集聚水平。鼓励产业集聚发展,引导企业、项目、要素向现有园区和基地集中,推动龙头企业及配套企业的协同改造,支持研发设计、生产制造、营销服务等环节的全产业链技术改造,促进工业布局向产业配套、专业化协作、要素集约高效、生态环保的方向发展。
  (九)加强公共服务平台建设。支持重点工业园区的研发设计、质量认证、试验检测、信息服务、资源综合利用等公共服务平台的升级改造。整合相关资源,面向重点行业建设一批产业技术创新和服务平台、质量安全技术示范平台、企业诚信信息管理平台、综合信息服务平台等。加大对中小企业实施技术改造的支持力度,建立和完善一批中小企业公共服务平台和生产力促进中心。
  三、保障措施
  (一)强化政策规划引导。科学制定重点行业和领域发展规划,完善重点行业产业政策,加强规划和产业政策对技术改造工作的引导。研究制定技术改造投资指南,发布年度重点项目导向计划。完善工业技术标准体系,在重点行业、重点领域开展工业产品安全、能效、环保、卫生和可靠性达标等改造行动,健全对技术改造的激励和约束机制。
  (二)加大财政支持力度。发挥政府投资对社会投资的引导作用,中央及地方财政进一步加大支持力度,增加技改投入,重点支持工业转型升级重点领域、关键环节的技术改造。不断创新和优化资金管理方式,灵活运用多种支持形式,提高财政资金的使用效益。
  (三)完善税收优惠政策。用好现行有关税收优惠政策支持企业技术改造,包括增值税一般纳税人购进或者自制机器设备发生的增值税进项税额可按规定从销项税额中抵扣;企业所得税法规定的固定资产加速折旧,购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额可按一定比例实行税额抵免,研发费用加计扣除所得税,技术转让减免企业所得税,被认定为高新技术企业的享受企业所得税优惠;对从事国家鼓励发展的项目所需、国内不能生产的先进设备,在规定范围内免征进口关税;对国内企业为生产国家支持发展的重大技术装备而确有必要进口的关键零部件及原材料,享受进口税收优惠等。稳步推进营业税改征增值税改革,逐步将转让技术专利、商标、品牌等无形资产纳入增值税征收范围,支持企业技术改造。
  (四)拓宽融资渠道。加强信贷政策与产业政策的协调配合,引导金融机构加大对企业技术改造的融资支持力度。大力推动金融产品和服务方式创新,发展适合企业技术改造资金需求特点的金融产品和服务模式。鼓励金融机构提高项目筛选、评估、定价、风险控制等综合服务能力,对技术改造项目提供多元化融资便利,通过财政贴息、知识产权质押等方式加大对技术改造项目的信贷投入,有针对性地支持国家重点和符合产业升级方向的技术改造项目。支持企业采用融资租赁等方式开展技术改造,积极引导和支持企业通过上市融资、发行公司债券、企业债券和中期票据等方式,扩大企业技术改造直接融资规模。规范发展产业投资基金、股权投资基金,引导民间资金支持企业技术改造。
  (五)健全管理机制。建立职责明确、科学高效的企业技术改造工作管理机制,优化工作流程,提高技术改造工作管理水平。建立健全全国统一的工业技术改造投资统计体系,加强企业技术改造投资的监测、分析和信息发布工作。着眼企业的发展需要,强化职业教育,为企业技术改造和产业升级培养高素质的技能型人才。完善技术改造项目管理制度,建立投资效果考核机制,加强投资效益分析评价和政府投资项目的监督检查。
  各地区、各部门要进一步统一思想,深刻认识促进企业技术改造的重要性和紧迫性,进一步加强组织领导,切实加大工作力度。各省(区、市)人民政府要把促进企业技术改造纳入政府重要议事日程,结合实际加快出台具体措施办法,并抓好落实。国务院有关部门要加强协调配合,强化工作指导和督促检查,保证各项政策措施落到实处。要进一步发挥行业协会的桥梁纽带作用,充分调动广大企业的积极性和主动性,形成合力,共同开创企业技术改造工作的新局面。



                                国务院
                               2012年9月1日