谈谈民事诉讼调解的基本原则/乔继东

作者:法律资料网 时间:2024-05-02 17:06:05   浏览:9049   来源:法律资料网
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谈谈民事诉讼调解的基本原则
——以当前民事诉讼调解现状为视角


   [内容摘要]

    诉讼调解是我国司法文化的一大特色和亮点,正确运用调解的方式解决民事纠纷可以弥补判决之不足,收到良好的法律效果和社会效果。但是,民事诉讼调解是人民法院行使审判权的一种方式,不仅仅是双方当事人的“讨价还价”,其运行必须严格遵守我国民事所规定的各项基本原则,切不可突破法律的底线,搞无原则的“和稀泥”,否则,司法为民将会走向反面,影响司法的公正与效率,损害司法的公信力。

  [关键词]

    民事诉讼调解  事实清楚,是非分明原则  自愿原则  合法原则

  引 言

  对民事案件进行调解,自古至今就是中华法系之一大特色和亮点,国内司法界以此“优良传统”而自豪,在国外同行中也素有“东方经验”之美誉。我国现行《民事诉讼法》更是将调解原则确立为一项民事诉讼的基本原则。调解以其灵活、便捷、高效以及良好的社会效果在审判实践中散发出独特的魅力。在当今大力提倡司法为民、服务大局、构建和谐社会的主旋律中,调解更是被高度重视,充分使用,甚至发挥至极至。如何正确理解调解原则,依法有效地适用调解,充分发挥调解在审判实践中的特有功能,达到定分止争、案结事了的社会效果,是司法领域一个常讲常新的话题。本文仅就笔者对民事诉讼中的调解原则的初浅认识谈谈自已的看法,同时,对当前民事诉讼调解的现状进行分析与反思。

  我国《民事诉讼法》第九条规定:“人民法院审理民事案件,应当根据自愿和合法的原则进行调解;调解不成的,应当及时判决。”第八十五条规定:“人民法院审理民事案件,根据当事人自愿的原则,在事实清楚的基础上,分清是非,进行调解。”第八十八条规定:“调解达成的协议,必须双方自愿,不得强迫。调解协议的内容不得违反法律的规定。”据此,笔者将我国民事诉讼中的调解原则归纳为三项:事实清楚,是非分明原则、自愿原则和合法原则。下面分项论述。

  一、事实清楚,是非分明原则

  “以事实为根据,以法律为准绳”是我国司法及执法工作所必须遵循的一项基本法治原则,一切司法和执法活动都不能突破这条“底线”,否则,再多再好的法律都将成为一纸空文,“依法治国”的美好理想必将化为泡影。

  我国《民事诉讼法》第八十五条就是对该项基本原则的重申和强调,以法律的形式明确而严肃地将“事实清楚”确定为人民法院进行调解的“基础”,将“分清是非”作为调解的必要前提。诉讼调解是人民法院的一项审判活动,并非只是当事人之间的简单“谈判”或“讨价还价”,整个调解活动必须在法官的主持之下,严格依照现行法律所规定的程序,在查清案件事实,分清是非,明确各方当事人的责任,充分尊重当事人意愿的前提下,对民事纠纷作出合法、合理、合情的处理。究其本质,调解是人民法院的审判行为,是人民法院行使审判权的一种表现形式,是人民法院的审判权与当事人诉权的有机结合。因此,诉讼调解自始至终必须严格本着尊重事实、遵守法律的基本原则,主持调解的法官必须秉持法律人的良知与理性,本着对社会和人民高度负责的态度,公平合法地审理案件,绝不能搞无原则的“和稀泥”,更不能罔顾事实与法律纯粹地“忽悠”当事人。

  但是,在当前的民事审判实践中,已经出现了部分令人担忧的现象。个别法官为了提高“调撤率”,追求统计数据的好看,从而进行“不良调解”。究其“病理原因”,其一、案件数量与日俱增,承办法官完成审判任务的压力越来越大,尤其是基层法官,每天开两到三个庭,经济发达地区的法官一天开四、五庭的情形也不罕见。法官连写判决书的时间都没有,因此能调尽量调,至少可以免写判决书;其二、调解结案不必担心当事人上诉,免得多生“事端”,不管是否真正能够做到“案结事了”,起码在某个具体承办人手上,作为一起案件在诉讼程序上已经“了”了;其三、当下民事调解已然成为“主旋律”, “调解优先”也成了一项民事审判的基本原则,在某种意义上已经上升到一定的政治高度,成为司法人民性的一种表现。民事案件的“结案率”、“调解率”、“撤诉率”、“一审服判息诉率”、“上诉率”、“一审案件被发回重审改判率”等等一系列重要指标,直接关系到法官的年终考核,影响法官的评先评优,甚至是职务晋升。此乃不可小视之“头等大事”,事关法官的切身利益,同时也直接影响到承办法官所在业务庭在全院的绩效位次,进而影响到所在法院在全市法院乃至全省法院的绩效位次,当然也就影响到庭长、院长的工作业绩。在如此强大的动力和压力之下,就难免出现部分法官在审理案件时,不注重对事实的调查了解,忽略对证据的审查认定,在案件事实没有完全查清的情况下,就急于进行调解,以达到调解结案,快速结案的目的。此种情况尤其突出地表现在诉前调解中。即,不开庭审理,承办人直接把双方当事人约至法官办公室进行调解。所有的诉讼程序均可简化,一切“虚礼”都可免去,开门见山,直入主题。经过承办人的“动之以情”、“晓之以理”、先是“背靠背”,继而“面对面”,法官只不过多废些口舌,尽可能地“和人民群众拉近距离”,“想群众之所想,急群众之所急”,很快双方当事人便接受了法官的意见,达成协议。书记员马上制作调解笔录,双方当事人签字。稍顷,调解书也已“出炉”,一起民事纠纷就此得以圆满化解,“案结事了”,双方当事人即可签字走人,审判工作达到了“法律效果与社会效果的有机统一”。可是,笔者对这样的调解心存忧虑。个人以为,这种“草草了事”的做法极易产生“后遗症”,搞不好“案结事发”的可能性也不是没有。因为,法官在处理案件时,并没有把案件事实完整清晰地认定、记录下来,以这种方式结案的调解笔录往往也比较简单,只对案件事实简要地叙述“三言两语”之后,便产生了“调解协议”,笔录更难以反映出对案件证据的审查、判断和认定过程。因此,一但事后有任何一方当事人反悔,回想起当初在法院处理该案时,似乎受到了对方当事人及其代理律师或者是承办法官的“忽悠”,法官在其中并未真正地主持公道,而使自己稀里糊涂地在调解协议上签了字。尽管从法律上讲,调解书一经签收,即产生法律效力,对调解书当事人不能上诉,无法启动二审程序。但在实践中不主动履行调解书的当事人已普遍存在,目前就调解书申请法院强制执行的案件也与日俱增,自愿达成的调解协议却不能得到自愿履行。如此,当事人必然会对法院心生怨气,司法的公信力渐微,人民法院的形象受损。当事人不能上诉,那就只能申诉或上访了。至此,事态已完全逆着我们的良好初衷而逆向发展,“案结事了”的社会效果也难以实现。

  季卫东先生曾经这样论述法律程序的功能,他说:“在这里,只有原告、被告、证人、代理人,而不管他们在社会上是贤达名流还是贩夫走卒。在这里,只讨论纷争中的判断问题,而不管早晨的茶馆谈笑、傍晚的交通拥挤。在这里,只考虑与本案有关的事实和法律,而不管五百年前的春秋大义、五百年后的地球危机。总之,通过排除各种偏见、不必要的社会影响和不着边际的连环关系的重荷,来营造一个平等对话、自主判断的场所。这就是现代程序的理想世界。”[1]法庭就是这样一个场所,它给双方当事人提供了一个公平博弈的平台,一个发泄胸中怨气的场所,也是集中展示法律威严的圣殿。法庭上的审判,与办公室的调解所营造的氛围和产生的“气场”是截然不同的。曾经不止一次有当事人在笔者面前亲口表达了其到法院打官司而未得进入的法庭的深深遗憾。虽然事情解决了,只因未能在庄严的法庭上一味为快,尽数对方的“恶行”,而总觉“美中不足”,似乎缺了点什么。因此,笔者以为,最好是选择庭审中的调解比较合理和稳妥。首先还是要进行必要的法庭调查,将案件证据和事实固定下来,给各方当事人充分发言的机会,让当事人把长期积压在胸中的“怨气”释放出来,缓解一下双方的对立情绪,在当事人对案件事实充分陈述、情绪得以充分发泄,双方基本已回归理性,案件事实、证据被固定下来之后,法官再居中主持调解,这样原告的付价不会太“离谱”,被告的还价也不至太“狠毒”。笔者以为这样进行调解的成功率会比较高,而且事后出现“后遗症”的可能性也会大大降低。即使采用庭前调解的方式,也应该先将案件事实和证据在调解笔录中完整清楚地反映出来,固定下来,以避免日后产生不必要的麻烦。

  二、自愿原则

  诉讼调解存在的前提是当事人对私权的自由处分, 是民法原理中意思自治原则,也称处分原则在民事诉讼领域的反应。民事调解主要基于各方当事人意思自治的前提下达成的合意, 最明显地体现出调解不同于判决的特殊性,也可以说民事诉讼调解最显著地体现了司法的民主性特征。所以自愿原则天生就成为诉讼调解的基本原则, 是人民法院调解制度得以生存的根基。

  自愿原则在司法实践中具体体现为当事人对程序的选择权和实体结果的支配权。也就说,在民事诉讼调解中,案件当事人在其中起着主导作用,法官只是充当程序的主持者和推进者,同时承担对调解程序及调解协议的合法性进行审查和确认的裁判者角色。具体而言,在程序方面,当事人基于其真实意思,可以自由决定是否进行调解(离婚案件除外);可以自愿放弃某些程序上的权利,比如被告放弃自己的答辩期,提前进入调解程序;当事人有权选择调解的时机,比如可以在立案后、开庭前,也可以在庭审进行中,也可以在庭审结束后、宣告判决前申请调解。在实体方面,当事人有权提出自己的调解方案,同对方当事人交换意见;当事人也有权请求承办案件的法官提出调解方案,供各方当事人协商决定;当事人有权决定调解协议的具体内容和文字表述,只要不违法,均应得到尊重。法官在调解中所起的作用主要是组织、引导和审查。一是组织各方当事人开展和平、有序的调解,避免矛盾激化和意外事件的发生,为有序和有效的调解营造一种理性、文明的环境和气氛;二是引导当事人朝着正确的调解方向进展,避免产生“南辕北辙”的意外结果。努力寻求各方当事人利益平衡点,引导当事人确定一个各方都相对较易接受的调解方案。引导当事人站在对方的立场上考虑问题,学会换位思考,打消“绝对个人本位主义”的错误思想,本着互谅互让、文明礼貌的原则,力促当事人在和平友好的气氛中达成协议;三是审查当事人在调解过程中是否存在损害国家利益、社会公共利益或者第三人的合法权益的恶意调解行为,是否有可能系虚假诉讼,确保诉讼调解的正当性和合法性。

  但是,在当前的民事诉讼调解中,也出现了一些违背调解自愿原则的现象,有些案件的当事人是在不得已的情形下进行调解,在无奈之下在调解协议上签了字。概言之,在审判实践中有如下几种表现:一是一方当事人由于经济状况不佳,没有委托代理律师,而另一方当事人有代理律师。这样在调解过程中就明显地感觉到双方诉讼力量的不平衡。对法律一无所知的当事人无力招架专业律师的进攻。有些律师的言辞不尽完全合理合法,加之承办法官结案心切,对此也漠然置之,视而不见,甚至还要再加上一句“你如果不同意这个调解方案,我看你最终连一分钱也拿不到。”在这样的情形下,当事人也就只有承受“被自愿”的结果,满腹狐疑地在调解协议上签下了自己的名字。而此种弱势一方,在司法实践中,往往是原告,多为受害人。也有的承办法官为了达到以调解结案的目的,反复多次调解,拖延诉讼,调解不成,坚决不判,审限已到,动员原告先撤诉,再立案,换个案号继续调,直到把当事人调累、调垮,调到筋疲力尽,一直调到调解结案,调到“案结事了”为止。如此调解,何谈司法公正?何谈司法效率?何谈司法权威?何谈司法为民?笔者在此强调,作为一名人民法官,一定要本着对正义的崇尚,对真理与良知的追求,严格监督和审查当事人的协商行为及调解协议的合法性,绝不能允许强势一方对弱势一方的利益肆意损害,更不能允许双方当事人恶意调解损害第三人利益或国家和社会的公共利益。同时,也不能只是一味地追求调解结案,而不顾诉讼效率,久拖不决,如此这般的“调解”,是更严重的不公平、不公正,已明显违背了我国《民事诉讼法》中所确立的“调解不成,及时判决”的诉讼效率原则。

  三、合法原则

  合法性原则是诉讼调解的一项根本原则,该原则在我国《民事诉讼法》和相关司法解释中均有规定。《民事诉讼法》第九条规定:“人民法院审理民事案件,应当根据自愿和合法的原则进行调解;调解不成的,应当及时判决。”第八十八条规定:“调解达成的协议,必须双方自愿,不得强迫。调解协议的内容不得违反法律的规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第92条规定:“人民法院审理民事案件,应当根据自愿和合法的原则进行调解,当事人一方或双方不愿调解的,应当及时判决。”这些都是诉讼调解必须遵循合法性原则的具体规定。

  调解的合法性原则包括程序上的合法和实体上的合法。程序上合法主要是指调解必须在遵循我国《民事诉讼法》所确立的各项基本原则和程序制度的前提下进行。当事人所享有的各项程序性权利若非出于当事人自愿放弃,绝不能被剥夺。比如当事人在诉讼中所享有的答辩权、申请回避权、向法庭提交证据以及质证的权利、法庭辩论的权利、最后陈述的权利、发表调解意见的权利、阅读审查庭审笔录或调解笔录的权利,以及申请证人出庭作证的权利、申请重新鉴定的权利、申请庭外和解的权利等等,上述当事人的诉讼权利都应当得到尊重。当事人的这些诉讼权利在适用简易程序时,经当事人同意可以放弃,但绝不能未经告知而被剥夺,否则即是违法。实体上的合法性主要指双方当事人所达成的调解协议,在内容上只能处分属于涉案当事人自己的合法权益范围之内的标的,不得处分属于案外第三人的权益,不得处分属于国家或集体所有的权益,更不能进行恶意调解,诉讼欺诈。同时,即使是对案件当事人自己权益的处分,也不能损害到国家利益、社会公共利益或有违社会普遍遵循的公序良俗。违法,即无效。

  结 语

  民事诉讼调解的这三项基本原则是相辅相成、相得益彰的。事实清楚、是非分明的原则是进行调解的基础;自愿原则是进行调解的前提;合法原则是调解协议产生法律效力的最终保障。在事实没有查清、是非不明的情况下就草草地进行“调解”,这样达成的“调解协议”必有“后遗症”;违背当事人意志,诱骗、强迫或变相强迫当事人进行调解,是违法的;尽管案件事实是清楚的,协议内容也是自愿的,但如果调解程序不合法或者协议的内容违反国家强制性法律规定,或有损社会的公序良俗,则该种调解协议同样也是无效的。

  总之,法官在运用调解方式审理民事案件时,一定要严格遵循民事诉讼法所确立的基本原则和制度,绝不能无视国家法律的尊严,漠视当事人的合法权益,为调解而调解,言则为民,实则害民。当事人丧失了上诉权,减少了上诉案件,却增加了上访案件,最终走向司法为民的对立面。无原则的调解严重损害了司法的公正性与权威性,极大的伤害了司法的公信力,与人民法院服务大局,为民司法,构建和谐社会的初衷背道而驰,这是每一位有人性良知和司法理性的人民法官都不愿意看到的结果。

  最后,笔者以美国联邦最高法院大法官本杰明•卡多佐的一段话作为本文的结束语,以警同仁。

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浅析中关村立法的创新与特色



肖斐


    倍受社会注目的《中关村科技园区条例》已于2001年1月1起正式实施。这是继1999年6月5日,国务做出《关于建设中关村科技园区有关问题的批复》之后,北京市为落实这一《批复》出台的又一重大举措。中关村科技园区目前称为“一区五园”,即海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园和亦庄科技园。是全国科技力量和智力资源最为密集,最为雄厚的地区。地处北京这一高新科技园区这些年来凭借资源优势不断发展,紧追先行于市场经济大潮前沿的深圳,浦东。成为中国具有全球创新经济竞争力的区域。
要提升中关村园区的竞争力,没有良好的法治环境是不行的,与此同时《中关村科技园区条例》的颁布与实施,为园区向着良性的方向发展注入了一支生命剂。《条例》是一部由北京市人大批准颁布的地方性法规。它不是以规定园区的管理机构和优惠政策为主要内容,而是以规范包括政府在内的相关主体的权利,义务,行为规则和法律责任为主要内容。不仅是园区的高新技术企业适用本《条例》。凡是园区的组织和个人以及其它主体的相关活动都平等的,无一例外的适用本条例。《中关村科技园区条例》以知识市场经济为主题,以高新技术为关键,从中关村实际出发,走向国际。它包括行政、民商、经济、科技、社区、文化、涉外、人事、执法等方方面面内容。《条例》显示出立法机关、决策人物、专家三方面较好的结合。《条例》的核心实质是把体制改革、制度创新的成果最终通过法律体系固定下来。这部法规出台的宗旨是为了营造有利于园区高新技术企业发展的市场经济和法治环境,同时加快园区与国际的接轨。
首先,让我们来了解《中关村科技园区条例》是个什么样的法:①《条例》是一个区域法而不是产业法。其更侧重于把园区作为一个特区,通过立法在园区内营造一个与国际接轨的市场经济平台,而不是像以往的惯例,通过立法为企业争取到更好的优惠的政策。②《条例》是一个超前法不是现实法。所谓超前法是在立法时对中关村科技园区的发展趋势做出判断,为园区未来的发展留下较大的空间。而现实法旨在企业现实中遇到的问题。③《条例》是个创新法而不是集锦法。创新法是对先行法律制度尚未涉及的空间领域进行立法,为园区的发展提供一种新的制度安排。而集锦法只是将适用园区的现行有效的法规,政策汇集起来。④《条例》是一个框架法而不是个操作法。它着眼点是对中关村科技园区的建设发展构件一个宪章性的制度框架,为园区提供一个法治平台。
今年实施的《条例》,在中关村科技园区的发展有重要的意义。从法律上,首先确定了园区作为一个特定领域,受到特别法律调整的地位。在此之前,国家对园区的发展出台了一系列的政策。主要体现在税收优惠以及工商管理领域,对于中关村的发展起到积极的促进作用。但是《条例》则对园区的整体法制规划,提出了建设科技园区的全方位法制环境:: 第一是政府服务环境。. 《条例》中表现强烈的政府为经济服务的特色.,这一点对于中关村的发展至关重要;第二,政府行为的透明度得到加强。公开执法,听取意见,接受监督,是《条例》中政府执法的重要要求;第三,使市场交易环境更加宽松,明确确立了交易的自主性和当事人意志的决定性;第四,投资环境得到改善。投资的形式,投资条件以及投资的保护都给予明确的规定。比较其他相关的法律规定,《条例》在约束投资的条件上放宽,而在保护投资上则加强力度;最后是人才流动环境。人才问题是中关村科技园区的核心问题,人才的自由流动,涉及到国家的户籍管理制度,劳动管理制度,福利保障制度等各个方面的问题,一直是阻碍园区发展的一个重要因素,《条例》在这方面做了最大的努力,规定了一系列的重要原则,保障人才的流动性。
《条例》为高科技企业创造了更为宽松的法治环境。它其中的一些条款在国家宏观的法律框架下也进行了大胆的突破和创新,具有鲜明的特色。下面将对于这些特色和创新结合条文进行分析:
⑴ 以从事法律,法规和规章没有明文禁止的活动,但损害社会公共利益,扰乱社会经济秩序,违反社会公德的行为除外。”这是世界各国法律所普遍遵循的一条基本原则。其意思是说,任何在法律规范调整下的公民或组织,所实施的行为只要在法律上没有明文规定为禁止的,都是合法有效的。这条原则在我国的法律中还是第一次出现,这也是此次园区立法突破最大的一点,第三款后面的但书(属于排除形式的但书)对于三种最基本的损害社会,公民的行为,做出了排除。说明,“法无名文不为过”是在一定限度下的“不为过”。
⑵ 企业设立时可以不设立经营范围《条例》第九条规定,在中关村设立企业,办理工商登记时,工商机关对其经营范围不作具体核定。这表明中关村有关方面在企业登记注册方面将摆脱审批制,向核准制迈进。这是在企业登记注册方面的一项重大改革,是向着市场化目标和国际惯例迈出的一大步。
⑶ 明文规定保护创业者 投资者的合法权益。《条例》第七条第二款明确规定:“组织和个人在中关村科技园区投资的资产、收益等财产权利以及其他合法权益受到法律保护。任何组织或者个人不得非法占有或者实施其它侵害行为。这为靠知识创造财富而使自己富裕起来的投资者和创造者解除了后顾之忧。这一条是符合条例的立法宗旨的。
⑷ 规定了我国法律体系中从来没有过的一种新的企业形式-——有限合伙 有限合伙是一种较为古老的企业、商业组织形态。他的产生和发展是为了适应不同投资者的要求。德国商法典规定了有限合伙,根据德国商法典第171条和172条的规定,有限合伙是为了在某一商号的名义下从事商事营业而建立的一种商事合伙。有限合伙中包括两种合伙人,即至少一个无限责任合伙人和一个有限责任合伙人。有限责任合伙人在其出资范围内对合伙的债权人承担责任。而英美法则把以合伙存在的有限合伙和两合公司一起统称为有限合伙。根据美国《统一有限合伙法》的规定,有限合伙是指在按照某一州的法律由两个或者两个以上的人组成的合伙。其中包括一个或一个以上的普通合伙人和一个或者一个以上的有限合伙人。这与德国商法典的有限合伙的概念基本相同。我国在1997年颁布的合伙法中没有规定有限合伙的形式,其中第五条规定:“合伙企业在其名称中不得使用有限或者有限责任的字样。”在我国《合伙企业法》起草时曾有专门的有关“有限合伙”的一章,但是在最后审查通过时被删除了,其中的一个理由是我国目前没有这种企业形态的实践,似乎也没有这种企业形态的需求。既无实践经验,也无立法需求,所以就这样被删掉了。该法第九条还规定:“合伙人具有完全民事行为能力的人。”这一限制也不合理,有限合伙是投资的组合,为了促进风险投资,还应该允许“机构”充当合伙人,使之与国际惯例接轨。风险投资机构采取有限合伙的形式,可以防止过度赌博,投资者可以预测到自己受到的最大损失,作到量力而行。
长期以来,一直存在一个误区即对合伙实行双重征税。对合伙不应征企业所得税,只在利润回报个人的时候对其征收个人所得税,这是国际惯例,有利于促进风险投资。要解决有限合伙在我国存在的双重征税问题,就得突破现行《企业所得税暂行条例》和《企业所得税暂行条例实施细则》的有关规定。《条例》中对有限合伙做了肯定,明确规定:“风险投资机构可以以有限合伙的形式。”并且规定:“有限合伙的所得税由合伙人分别交纳。属于自然人的合伙人,其投资所得交纳个人所得税;属于法人的合伙人,其投资所得交纳企业所得税。” 《条例》的这项规定,可以防止重复征税,为投资者和经营者创造了更好的经营环境。
⑸ 明文规定中关村科技园区内的学校教师学生兼职创业合法 《条例》规定:“高等学校,科研机构的教师和科研人可以离岗或者兼职在中关村科技园区创新、创业。凡离岗创业的,经所在单位与本人以合同约定,在约定期限内可以保留其在原单位的人事关系,并可以回原单位重新竞争上岗。十五条第二款又规定:“高等学校,科研机构的学生可以在中关村科技园区创办高新技术企业,或者在企业从事技术开发和科研成果转化工作。需要保留学籍的,经所在单位同意,可以保留一定期限的学籍;保留学籍的期限,由所在学校或者科研机构与学生与合同约定。”
⑹ 为引进人才突破了制度障碍 条例明确规定,北京市行政区域内的高校科研机构应届毕业生受聘于园区内高新技术企业,可以直接办理本市常住户口;引进园区发展所需的留学人员,外省市科技和管理人才,可按规定办理《工作寄往证》或常住户口,不受进京指标限制。这一条是对人才市场的开放的规定。其中“按照本市有关规定办理《工作寄往证》或常住户口,不受进京指标限制,”可以算是一个进步,它是条例的核心制度,起到瓶颈作用。
⑺ 明文规定了反垄断 第二十三条规定“政府及其所属部门应当采取措施制止垄断行为,维护市场公平竞争秩序,不得滥用行政权力限制正常的商业秩序。“垄断”指违反国家法律、法规、政策和社会利益,通过合谋性协议安排或协同行动,或滥用经济优势地位,排斥或控制他人正当的经济活动,在某一生产或流通领域实质上限制竞争的行为。就广义而言垄断就是一种不正当竞争行为。《条例》以明文的形式规定了反垄断,为中关村地区经营者,投资者建立一套自由、公正、有效、统一的市场竞争机制。使资源配置达到合理,最大限度的发挥经济潜力。充分利用中关村的科技与资源,创造最佳的市场经济体制。
⑻ 明确具体地对保护商业秘密和竞业限制进行了规定 本《条例》四十二,四十三,四十四条逐条对保护企业商业秘密方面进行规定。对企业与员工签订保密合同、员工承担保密义务、订立专门竞业限制合同等一些做出了具体的,专门规定。
⑼ 建立了信用担保准备金制度和财政有限补偿担保代偿损失制度 企业和其他市场主体,在中关村科技园区依法设立信用担保制度,为中小企业提供以融资担保为主的信用担保。
⑽ 规范土地一级开发 明确了“政府垄断土地一级开发”的原则,解决中关村房地产价格过高的问题。众所周知,中关村一带房地产价格过高,这与它作为一级的科技园区是不相适应的。有关专家学者早就提出,要运用立法的形式改变中关村房地产价格过高的泡沫状况,使之适应价值规律。本条例规定的这一规则为这一状况提供了很好的解决办法。
⑾ 增设了园区企业的投诉渠道 除了现有的信访,复议和诉讼等渠道,《条例》规定企业和其他市场主体可以向园区管理机构投诉。
⑿ 我国法律中首次设专章规范政府机构 《中关村科技园区条例》在第五章以整章篇幅规定了规范政府机构。这是条例的一个亮点,是第一次专章对政府行为做出法律规范。并且第一次明确的,系统的规定了政府听证制度,虽然限定的范围过窄,但就同步来讲已是实属不易了。
⒀ 对政府“不作为”的法律责任进行了明文规定 政府不按照法律法规的规定履行职责造成企业和其他市场主体不能享受应有的权利和利益时,将承担相应的法律责任。
以上是笔者总结出的15项创新或特色。除此之外,《中关村科技园区条例》在立法原理、理论框架、结构模式上也有许多值得借鉴的地方,在这就不一一列举了。
中关村是伴随着中国行政法制的进程发展而起来的,中国政府从早期的直接干预经济,逐渐转行到宏观调控;从政府命令到依法行政;从依法行政到行政法治。政府不再满足于严格执行法律而开始考虑制定行政规范性文件的合法性和科学性。企业和政府的关系也在发生着变化,从早期的服从下放命令,到服从政府的宏观调控,到政府为企业服务,是一场深刻的革命。《中关村科技园区条例》在这个时期的出台,正是适应了这一大趋势。
总之,中关村立法是有许多创新和特色值得我们借鉴的。从某一角度讲,市场经济就是法治经济,没有完善的法治。任何经济的发展都会受到不利的影响。我们希望,立法者会造出更多像《中关村科技园区条例》这样的良法出来,为建设具有中国特色的市场经济增砖添瓦

江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省物业管理条例》的决定

江苏省人大常委会


江苏省人民代表大会常务委员会关于修改《江苏省物业管理条例》的决定


(2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 2003年10月25日江苏省人民代表大会常务委员会公告第30号公布)



江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议决定对《江苏省物业管理条例》作如下修改:

一、将第五条第二款修改为:“业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示;有书面意见的,应代为转交。”

增加一款作为第三款:“业主大会可以决定成立业主代表大会,根据业主大会的授权履行相关职责。”

二、在第七条中增加一项,作为第(七)项:“法律、法规规定的其他职权。”

三、将第八条修改为:“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议,或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议,应当召开业主大会临时会议,业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。”“业主的投票权数,普通住宅房屋实行一户一票;其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算,具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。”“召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。”“业主大会决定事项,应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。”

四、将第十条修改为:“业主委员会是业主大会的执行机构,在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益,对业主大会负责。业主委员会履行下列职责:(一)召集和主持业主大会;(二)拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过;(三)经业主大会批准,选聘或者解聘物业管理企业,并经业主大会对合同条款审查同意后,负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;(四)经业主大会批准,负责维修基金的管理和使用,当维修基金不足时,进行续筹;(五)审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施;(六)听取业主、使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;(七)执行业主大会的有关决定;(八)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;(九)督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定;(十)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。”

五、将第十二条修改为:“业主大会选举产生的业主委员会,自选举产生之日起三十日内,到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会,物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。”

六、删去第十五条第二款,将第三款改为第二款,修改为:“对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。”

七、将第十七条第一款修改为:“新建住宅物业出售前,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。”

八、将第二十三条修改为:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。”“上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项,可以委托给物业管理企业实施,双方应当签订有偿服务合同,物业管理企业接受委托代收前款有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”

九、将第二十四条第二款、第三款修改为:“已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”“物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的,物业管理服务费可以由使用人交纳,业主负连带交纳责任。”

十、增加一条作为第二十六条:“经业主大会批准,由业主委员会解聘的物业管理企业,应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域,并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。”

十一、将原条例第二十六条改为第二十七条,第一款、第三款分别修改为:“新建物业在规划建设时,应当建设必要的物业管理配套设施,制定物业管理实施方案。”“配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。”

十二、将原条例第三十六条改为第三十七条,第五款修改为:“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用,其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、使用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。”

十三、将原条例第三十九条改为第四十条,修改为:“建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的,由物业管理行政主管部门责令其限期补建,逾期不补建的,应当交纳补建价款,并处以十万元以上五十万元以下罚款。”

十四、将原条例第四十条改为第四十一条,第(一)项修改为:“未取得资质证书从事物业管理活动的,由物业管理行政主管部门责令其停止活动,没收非法所得,可处以五万元以上二十万元以下罚款”。

增加一项作为第(四)项:“接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域,妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的,或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的,由物业管理行政主管部门责令改正;拒不改正的,物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书;造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的,应当承担赔偿责任。”

十五、将原条例第四十一条改为第四十二条,第二款修改为:“违反本条例规定,挪用维修基金的,由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款;物业管理企业挪用维修基金,情节严重的,颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”

此外,对条例的一些文字作了必要的修改,并对有关条款顺序作相应调整。

本决定自2003年12月1日起施行。

《江苏省物业管理条例》根据本决定作相应修改,重新公布。



附:江苏省物业管理条例(2003年修正本)

(江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2000年12月24日通过 根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议关于修改《江苏省物业管理条例》的决定修正)

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理行为,维护当事人的合法权益,根据有关法律、行政法规的规定,结合本省实际情况,制定本条例。

第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。

新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区,应当实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区,由当地人民政府组织整治,逐步创造条件,实行物业管理。

配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业,推行物业管理。

第三条 省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。

市、县(市、区)建设(房产)行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门,其具体职责由同级人民政府确定。

县级以上地方人民政府的其他有关部门,应当依照各自的职责分工,共同做好有关管理工作。

第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业,逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平。

物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

第二章 业主自治管理

第五条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的,物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主也可以委托本物业管理区域内的其他业主代为参加业主大会会议。代为参加的受托人必须代为表达委托人的真实意思表示;有书面意见的,应代为转交。

业主大会可以决定成立业主代表大会,根据业主大会的授权履行相关职责。

第六条 业主享有下列职权:

(一)参加业主大会,对有关业主利益的重大事项进行表决;

(二)业主委员会的选举权和被选举权;

(三)监督业主委员会的工作;

(四)选择物业管理企业;

(五)与物业管理费用相符的服务;

(六)监督物业管理企业的管理服务活动;

(七)法律、法规规定的其他职权。

业主承担下列义务:

(一)遵守物业管理的法律、法规和规章;

(二)遵守业主公约;

(三)遵守业主大会和业主委员会的有关决定;

(四)按照合同约定交纳物业管理服务费;

(五)按照国家和省有关规定交纳维修基金;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第七条 业主大会行使下列职权:

(一)审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程;

(二)选举、撤换业主委员会的组成人员;

(三)审议业主委员会的工作报告;

(四)监督业主委员会的工作,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(五)审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告;

(六)决定有关业主共同利益的重大事项。

(七)法律、法规规定的其他职权。

第八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前通知全体业主。经百分之二十以上的业主提议,或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议,应当召开业主大会临时会议,业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。

业主的投票权数,普通住宅房屋实行一户一票;其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算,具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。

召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。

业主大会决定事项,应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

第九条 物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十,或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但使用已超过一年的,应当依照本条例规定召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。

第十条 业主委员会是业主大会的执行机构,在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益,对业主大会负责。业主委员会履行下列职责:

(一)召集和主持业主大会;

(二)拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过;

(三)经业主大会批准,选聘或者解聘物业管理企业,并经业主大会对合同条款审查同意后,负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

(四)经业主大会批准,负责维修基金的管理和使用,当维修基金不足时,进行续筹;

(五)审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施;

(六)听取业主、使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;

(七)执行业主大会的有关决定;

(八)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督;

(九)督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定;

(十)法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第十一条 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数,其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年,可以连选连任。

业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名,业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主委员会不得从事经营活动。

第十二条 业主大会选举产生的业主委员会,自选举产生之日起三十日内,到当地物业管理行政主管部门备案。对依法成立的业主委员会,物业管理行政主管部门应当在备案后出具相关证明文件并予以公布。依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。

第十三条 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则,对全体业主和使用人具有约束力。

业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效,并应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。

第十四条 业主大会、业主委员会作出的决定,应当予以公布,对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规、规章相抵触。

省人民政府建设行政主管部门可以制定业主公约和业主委员会章程的示范文本。

第三章 物业管理企业

第十五条 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内,持有关文件向登记机关所在地的物业管理行政主管部门备案。

对物业管理企业按照国家规定实行资质管理。

第十六条 物业管理企业享有下列权利:

(一)依照法律、法规、规章和合同的约定,制定物业管理工作制度;

(二)收取物业管理服务费用;

(三)制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,并可以向人民法院提起民事诉讼;

(四)选聘专业公司承担专项经营业务;

(五)拒绝任何形式的摊派;

(六)法律、法规规定的其他权利。

物业管理企业承担下列义务:

(一)执行物业管理行业规范、服务标准;

(二)履行物业管理合同,提供物业管理服务,维护业主利益;

(三)接受业主、业主委员会的监督;

(四)定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目,接受质询和审计;

(五)接受政府有关行政主管部门的监督管理;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第四章 物业管理服务与收费

第十七条 新建住宅物业出售前,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。该物业管理企业承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。

新建物业出售时,建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。

物业交付使用后,业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业,并签订物业管理合同。

第十八条 前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括:

(一)当事人和物业的基本情况;

(二)双方的权利和义务;

(三)物业管理服务事项和服务质量要求;

(四)物业管理服务费的标准和收取办法;

(五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法;

(六)维修基金的管理和使用;

(七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定;

(八)违约责任及解决纠纷的途径;

(九)双方当事人约定的其他事项。

第十九条 前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容:

(一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;

(二)物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理;

(三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;

(四)物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务;

(五)应业主要求进行的室内特约维修服务;

(六)物业档案资料的管理。

前期物业管理协议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项,当事人不承担责任。

第二十条 一个物业管理区域内,只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。

物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施,但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。

第二十一条 物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。

第二十二条 物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费,应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。鼓励物业管理企业开展价格竞争。禁止价格垄断等不正当竞争行为。

普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价,其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求,提供代办服务和特约服务的费用,应当与业主协商确定。

确定政府指导价应当依法举行价格听证会,以物业管理服务的合理成本为基础,并考虑业主的经济承受能力进行综合测算。

第二十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,该用户计量器具显示的量值为收费依据。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热以及环卫、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项,可以委托给物业管理企业实施,双方应当签订有偿服务合同,物业管理企业接受委托代收前款有关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。

已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的,物业管理服务费可以由使用人交纳,业主负连带交纳责任。

第二十五条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况,应当按照合同的约定,定期向业主公布,并接受业主委员会的监督和质询。

第二十六条 经业主大会批准,由业主委员会解聘的物业管理企业,应当在接到解聘通知后七日内退出该物业管理区域,并向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料。

第五章 物业的使用和维护

第二十七条 新建物业在规划建设时,应当建设必要的物业管理配套设施,制定物业管理实施方案。

开发建设单位在移交住宅区时,应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房,其产权属该住宅区全体业主共有。

配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。

第二十八条 物业管理企业接管物业时,应当与委托方按照物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。

物业管理委托方应当按照规定向物业管理企业移交相应的物业档案资料。

物业管理合同或者前期物业管理协议终止时,物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。

第二十九条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构,擅自改变房屋用途;

(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;

(三)私搭乱建;

(四)侵占绿地、毁坏绿化;

(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动;

(七)未经批准摆摊设点;

(八)无序停放车辆;

(九)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(十)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;

(十一)在消防通道上设置路障,损坏或者挪用消防设施;

(十二)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第三十条 业主或者使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏承重结构等行为时,应当及时劝阻,并向有关主管部门报告。

第三十一条 物业应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变物业使用性质的,应当符合城市规划和物业安全的要求,并报有关主管部门批准。

第三十二条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当事先告知物业管理企业,并在约定的期限内恢复原状。造成损失的,应当给予相应赔偿。

第三十三条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后,由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益,在扣除物业管理企业代办费用后,应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费,收益的70%纳入维修基金,但合同另有约定的除外。

第三十四条 业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时,责任人应当及时维修养护。

物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时,相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

第三十五条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施,按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的,原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的,应当支付维修养护费用。

第三十六条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任,按照下列规定承担:

(一)房屋室内部分,由业主自行维修;

(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备,由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护。

第三十七条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的,应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金(简称维修基金)。

维修基金应当存入政府指定的银行,设立专门账户。

维修基金应当按幢建账、按户核算。

业主转让物业时,其维修基金账户中的剩余部分不予退还,随房屋所有权同时结算过户。

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主所交纳的维修基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用,其收取、使用、管理的办法按照国家有关规定执行。其他物业所交纳的维修基金的筹集、用与管理的具体办法由省人民政府参照国家有关规定制定。

第三十八条 维修基金属全体业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造,不得挪作他用。

业主委员会应当定期公布维修基金的收支情况,接受业主监督。

第六章 法律责任

第三十九条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的,物业管理企业可以催交,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

第四十条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房的,由物业管理行政主管部门责令其限期补建,逾期不补建的,应当交纳补建价款,并处以十万元以上五十万元以下罚款。

第四十一条 物业管理企业违反本条例,按照下列规定处罚:

(一)未取得资质证书从事物业管理活动的,由物业管理行政主管部门责令其停止活动,没收非法所得,可处以五万元以上二十万元以下罚款。

(二)违反合同约定的服务质量标准的,由物业管理行政主管部门责令其限期改正,逾期未改正的,可处以一万元以上三万元以下罚款。

(三)对物业共用部位、共用设施设备管理不善,造成物业环境恶化的,由物业管理行政主管部门对其作出警告,降低资质等级或者吊销资质证书,并可处以一万元以上三万元以下罚款。

(四)接到解聘通知后七日内拒不退出该物业管理区域,妨碍该物业管理区域进行正常物业管理的,或者未向业主委员会或者新聘的物业管理公司移交物业管理的相关设施和必要资料的,由物业管理行政主管部门责令改正;拒不改正的,物业管理行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销资质证书;造成物业管理的相关设施或者必要资料毁坏、灭失的,应当承担赔偿责任。

第四十二条 未按照规定交纳维修基金的单位和个人,由物业管理行政主管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的,可按每日万分之五加收滞纳金。

违反本条例规定,挪用维修基金的,由物业管理行政主管部门追回挪用的维修基金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款;物业管理企业挪用维修基金,情节严重的,颁发资质证书的部门可以吊销其资质证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十三条 违反本条例规定,依法应当由工商、价格、财政、公安等部门处罚的,依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第四十四条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十五条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七章 附则

第四十六条 本条例中有关用语的含义:

(一)本条例所称业主,是指物业的所有权人;

(二)本条例所称使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;

(三)本条例所称物业,是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地;

(四)本条例所称物业管理区域,是指相对独立的,统一实施物业管理的区域;

(五)本条例所称物业共用部位,是指物业主体承重结构部位(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;

(六)本条例所称物业共用设施设备,是指物业区域内,由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四十七条 设区的市可以根据本条例制定实施细则。

第四十八条 本条例自2001年3月1日起施行。