辽宁省铁岭市人民政府


铁岭市人民政府令

第 47 号



《铁岭市城镇房屋租赁管理办法》业经2003年7月30日铁岭市人民政府第52次常务会议通过，现予公布，自、2005年8月1日起施行。

市长

二OO五年六月十六日



铁岭市城镇房屋租赁管理办法

第一章总则

第一条为加强城镇房屋租赁管理，保障租赁当事人的合法权益，维护房地产交易市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和(辽宁省城镇房地产交易管理条例)有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于我市行政区域内城镇公有房屋私有房屋以及独立工矿区范围内的房屋租赁。

第三条市、县(市)人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内的城镇房屋租赁管理工作。

第四条本办法所称房屋租赁是指房屋所有权入以非国家定价租金标准，将房屋使用权出租给人的行为。

第五条房屋租赁应当遵守自愿平等、协商一致、有偿互利的原则。

第二章房屋租赁

第六条有下列情形之—的，属于房屋租赁行为，应按本办法规定执行：

(一)房屋所有权人将房屋出租给承租人居住的；

(二)房屋所有权人将房屋提供给他人从事生产、经营活动的；，

(三)利用自有房屋与他人进行联营、承包经营、人股经营等活动，房屋所有权未发生变更的；

(四)将房屋分割出租给多人使用的(含室内柜台、摊位出租)；

(五)其他属于房屋租赁的行为。

第七条房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：

(一)当事人姓名或名称及住所；

(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况；

(三)租赁用途；

(四)租赁期限；

(五)租金及交付方式；

(六)房屋修缮责任；

(七)转租的约定；

(八)变更和解除合同的条件；

(九)违约责任；

(十)当事人约定的其他条款。

第八条房屋租赁双方应当在房屋交于承租人使用或租赁合同签订后30日内，持本办法第九条规定的材料到当地房产行政主管部门办理登记备案手续。

第九条申请房屋租赁登记备案应当提交下列材料：

(一)书面租赁合同；

(二)房屋所有权证；

(三)当事人的合法证件；

(四)其他有关材料。

出租共有房屋，应同时提交其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋，应同时提交委托人授权出租的证明。

第十条租赁当事人签订的合同生效后，应当向当地房产行政主管部门缴纳房屋租赁手续费。

房屋租赁手续费应按省物价部门会同省房产行政主管部门制定的收费标准执行；国家另有规定的，按国家规定执行。

房屋租赁手续费应按时缴纳整体出租的，出租人应缴纳的费用可由承租人代缴屋分割出租给多人使用的，承租人应缴纳的费用可由出租人代徼。

第十一条房屋租赁期限不得超过10年，逾期需继续租赁的，应当到房产行政主管部门办理延续租赁登记备案手续。

第十二条房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，经出租人同意，重新签订租赁合同，并重新到房产行政主管部门办理租赁手续。

第三章当事人的权利和义务

第十三条房屋租赁当事人按照租赁合同的约定享有权利，并承担相应的义务。

第十四条有下列情形之一的，出租人可以提前解除房屋租赁合同：

(一)出租人因不可抗力的原因须提前解除合同的；

(二)承租人违反合同约定，擅自改变房屋用途的；

(三)承租人未经出租人同意转租房屋的；

(四)承租人未按照合同规定缴纳租金且迟延时间超过3个月的；

(五)承租人损坏房屋或者设备而不维修、不赔偿的；

(六)承租人其他主观过错造成须提前解除合同的；

(七)经房产行政主管部门鉴定为危险房屋不能继续使用的。

第十五条有下列情形之一的，承租人可以提前解除房屋租赁合同：

(一)承租人因不可抗力的原因须提前解除合同的；

(二)出租人未按照合同规定履行其对该房屋的正常维修责任的；

(三)经房产行政主管部门鉴定为危险房屋，不能继续使用的；

(四)出租人其他主观过错造成须提前解除合同的。

第十六条有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法取得房屋所有权证的；

(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

(三)共有房屋未取得共有人同意的；

(四)权属有争议的，

(五)属于违法建筑的；

(六)不符合安全标准的；

(七)已抵押，未经抵押权人同意的；

(八)不符合公安、环保、卫生等行政主管部门有关规定的；

(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第十七条承租人应当按约定缴纳租金，爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添，确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。

因承租人过错造成房屋损坏的，由承租入负责修复或者赔偿。

第十八条租赁期未满前，出租人不得随意收回所出租的房屋，承租人也不得随意退回所租房屋。出租人在租赁期间内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人的同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。

出租人欲出售租赁期限未满的房屋，应提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。给承租人造成经济损失的，由出租人赔偿承租人的损失。

承租人在租赁期未满前退回所租房屋的，应承担违约责任。

第十九条当事人因房屋租赁发生纠纷的，可申请房产行政主管部门予以调解，或依据仲裁协议向仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院提起民事诉讼。

第四章转租

第二十条承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。

第二十一条房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意后，由新承租人、转租人或出租人重新到房产行政主管部门办理登记备案手续。

第二十二条转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期(出租人与转租双方协商约定的除外)。

第五章法律责任

第二十三条违反本办法第十条规定未按时缴纳房屋租赁手续费的，由房产行政主管部门依据(辽宁省城镇房地产交易管理条例)第五十三条第九项规定责令限期补缴房屋租赁手续费，未按期补缴的，从逾期之日起按日加收应缴金额0．5％的滞纳金。

第二十四条对妨碍、阻挠房产行政主管部门工作人员执行公务，扰乱公共秩序的，由公安机关根据(中华人民共和国治安管理处罚条例)规定给子治安处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十五条当事人对房屋租赁的行政处理决定不服的，可以依法申请复议或者向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提起诉讼，又不履行处理决定的，由作出处理决定的机关申请当地人民法院强制执行。

第二十六条房屋租赁管理工作人员滥用职权，玩忽职守，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章附则

第二十七条本办法由铁岭市房产局负责解释。

第二十八条本办法自2005年8月1日起施行。


欧盟社会保障法律冲突的协调机制

李凌云


一、欧盟各国社会保障法律冲突的产生
欧盟由其前身欧洲经济共同体发展而来。欧洲经济共同体最初就是1951年的巴黎条约创建的欧洲煤钢共同体、1957年罗马条约创建的欧洲经济共同体和欧洲原子能共同体。1992年欧洲12国又通过《欧洲联盟条约》（马斯特里赫特条约），1993年欧盟正式成立。
自19世纪末起，社会保障制度开始在欧盟各国的现代化进程中扮演重要角色——有效缓解由经济周期、人口趋势、社会变迁及工业化过程中带来的种种冲击。战后，发展规模庞大的社会保障体制也成为欧洲社会的突出特征。但是由于各国历史文化、社会传统、风俗习惯的不同造成各国社会保障制度在指导思想、保障水平和管理模式上的差异，客观上形成了各国间社会保障制度的法律冲突。其实，产生这种法律冲突的根本原因是欧洲各国的社会保障制度都具有属地性（本土性），即只适用于在本国领土上居住的或工作的人（包括外派人员），一旦离开该国领土，就失去对它的享有。因此，社会保障制度的这种属地性原则排斥了在保障待遇享有方面把在另一国工作的期限考虑在内的做法。社会保障制度的这种传统规则阻碍了劳动者在欧洲各国间的流动。
二、欧盟各国社会保障法律冲突的协调
为了解决这些法律冲突，欧盟制定了一系列法规，其目的是取消不同社会保障制度的适用中所隐含的地域限制，并“允许劳动者为其在不同成员国完成工作的所有时间不受歧视地获得福利”。
欧盟关于社会保障问题的法律规定可以分为两个类别，一类是原则性规定，即在欧盟的各项基本条约中所阐述的关于保证劳动者在自由流动中的社会保障权利的规定，这些规定的目的是在欧盟各国中就这一问题达成原则性的共识，为具体立法提供法律基础；第二类是具体规定，这些规定是为解决跨国劳动者的社会保障问题而专门制定的条例、指令、决定等。这些具体规定实质上是一种冲突规范，即告诉人们应该选择哪一国的法律作为社会保障的准据法。
除了上述法律规定之外，欧盟法院通过具体案件的审判对法律作出扩展性解释，厘清甚至修订现有法律，为完善欧盟的社会保障制度起到不可替代的作用。
（一）原则性规定
关于商品、服务、资金和人员的自由流通以及地位问题，基础条约都有大量规定，如《煤钢共同体条约》第三编第八、九、十章，《经济共同体条约》第二部分第一、三编都是对上述问题的专门规定。《经济共同体条约》第118条指出，“在不影响本条约的其他规定的前提下以及按照本条约所规定的总目标，委员会的使命在于促进个成员国在社会领域的密切合作，特别是在以下方面的合作：就业；职业培训和深造；社会保险；同工伤和职业病做斗争；劳动卫生；工会的权利以及雇主和劳动者之间的集体谈判。”
《欧洲共同体条约》第48条规定：“劳动者自由流动意味着在各成员国的劳动者之间取消在就业、报酬和其他劳动条件方面的以国籍为理由的一切歧视。” 《欧洲共同体条约》第51条又规定：“理事会根据委员会的提案，以全体一致同意指定有关社会保险的必要措施以实现劳动者自由流动。特别是应建立一项制度以保证移居劳动者及其权利或义务继承人在以下方面享有权利：（1）无论是社会补助的开始给予，还是此项权利的维持，或是对此项补助的计算，均以各项不同的国家法律所规定的一切时期的总和作为补助时间的计算基础；（2）对居住在成员国领土内的人员支付社会补助金。”条约还规定，成员国国民在共同体内享有开业自由，“除保留实施本条约的有关规定外，各成员国对其他成员国国民在其领土内开业不得采取新的限制措施”。第51条为协调条例提供了法律基础，该条允许国际协调条例（规则），这是在国际社会保障法中前所未有的一种方法。
（二）具体规定
基础条约仅为劳动者自由流动中的社会保障提供了制度框架和法律基础，但是过于原则，缺乏可操作性。理事会先后通过了若干协调社会保障制度的法规。如1968年颁布的第68/360号《关于消除成员国劳动者机及其家庭流动和居留的各种限制的指令》；1971年第1408/71号《关于适用于薪金雇员和自由执业者及其家属在共同体内流动的社会保障制度的条例》；1972年第54/72号《关于上述条例的适用方法的条例》；1983年第2001/83号条例对上述条例的修订。上述法规中最基础的、最重要的是1408/71号条例。
首先，1408/71号条例对于雇员或自由执业者的范围实际上非常广泛，包括那些具有某一成员国国籍并不在欧盟成员国内居住的，但投保于两个或两个以上成员国的养老保险计划的雇员或自由执业者，可以依据条例的规定要求累计其养老金。
1408/71号条例还对边境工人（Frontier Worker）进行了定义，即任何在一个成员国工作，但居住于另一成员国，并且每日或至少每周返回一次的雇员或自由执业者；如果在不超过四个月的时间内，即使他不是每天或至少每周返回居住地一次，也可以认为是边境工人。另外，又规定“季节性工人”是指任何离开居住国，到另一成员国为一企业或雇主进行不超过8个月的季节性工作，并且在工作期间留在该国的劳动者。
其次，需要说明的是1408/71号条例中的社会保障所指的具体范围。由于历史、经济及社会的原因，福利国家制度既包括不同社会保障制度所获得的福利，也包括为消除贫穷的额外福利（社会救济部分）。前者来自于保险制度，后者则是自由裁量的一种社会援助形式。只有前者才是共同体法规协调的对象。共同体法律的协调规则适用于国际劳动组织第102号公约所规定的8项社会保险待遇：疾病和生育；残疾；老年；遗属；工伤和职业病；死亡；失业和家庭补贴。共同体的法律适用规则仅指社会保障中的法律规定的基础待遇部分，不涉及补充保障部分，即成员国的法律强制要求实施的上述8项社会保障待遇都在共同体的协调范围之内，而各国国内通过协议而建立的补充性保障制度则不在协调范围内。当然，成员国可以宣布在何种条件下哪些协议性的保障制度进入共同体的协调范围。
第三，1408/71号条例确定了社会保障制度准据法的选择方法， 从而实现对各国社会保障法律冲突的协调。如何确定适用哪一国的法律，即准据法的选择方法，是国际私法学者重点探讨的问题之一。理论上，立法者至少有以下几种常用的方法来确定准据法。
第一种方法是依照意思自治原则，让雇主和雇员来选择他们适用的法律。在这种方法下，雇主和雇员可以自由指定雇主或雇员一国的法律制度，也可能会选择第三国的法律。这种选择法律制度的方法似乎对于社会保障的协调作用并不明显。这是因为一方面雇主和雇员可能根本不能就社会保障制度的选择达成一致；另一方面是雇主或雇员都不需要承担选择社会保障制度的成本，而是由被动的第三方——被选定的国家来承担。自由的选择会导致雇主都倾向于选择成本低的社会保障制度，而雇员都倾向于选择受益高的社会保障制度。
第二种方法是依据“利益最大化”原则，在两个或两个以上国家工作的劳动者受最有利的法律管辖。与第一种方法不同，这种方法并不提供真正的选择机会。假如一个人在甲国工作了十年，乙国十年，丙国二十年。这种制度下，就会选择养老保险最高的国家的法律作为他四十年工作的准据法。然而，当各国的保险标准存在很大的差异的情况下，这种方法将导致标准最高的国家不均衡的负担。另外，这种方法也可能被劳动者滥用，他将试图在最有利的国家用最少的时间。另一个问题是要判断哪个是最有利的也不是很容易。例如，当甲国的伤残救济最有吸引力，但是乙国的养老保险最有利。
为了保证对有关社会保险问题只适用单一的成员国法，最终欧盟制定了以工作地为依据的冲突规范，这些冲突规范是具有排他性，而且是具有约束力的。应该说这在目前是协调社会保障法律冲突最理想的方法。
选择工作地的原因很明显。首先，它意味着所有受雇于某一雇主的雇员都应该与本国雇员承担相同的缴费义务，并享受同样的待遇。依据这一规则，客观上并不鼓励雇主雇佣或者不雇佣外国工人。一国的社会保障立法可能在一段有限的时间内适用于该国的国民，在这种条件下，其他成员国低工资或保障的工人实际上在比他本国更好的条件下雇佣。其次，成员国总是在雇佣与国家社会保障计划之间建立联系。缴费的条件和比率，受益权和受益的数量通常是与工资相联系的。
选定了工地国作为准据法国家，劳动者就应当向这一国的社会保障行政机构支付保险费。当风险真的发生的时候，劳动者应当依据该国的社会保险计划来请求。这就是所谓的合并原则，即只能从一个国家受益。例如一个劳动者生病了，他只能依照工作地的医疗保险请求支付。当然他必须符合工作地国关于享受医疗保险的条件。有时条例将帮助他符合该国的条件，例如保险的时间可以合并计算。虽然投保时间可以合并计算，有时工人可能还是不能满足工作地国的享受条件，即使他可能在国籍国或居住国能符合享受条件，也无济于事。这一规则似乎很无情。条例并不能改变这些国家社会保险计划之间的差异，因为条例只是协调（coordination）它们，而不是使它们统一（harmonization）。
在有些社会保险种类上，并不适用合并原则，比如养老金、遗属津贴和残疾金。例如，某人1970年至1980年在德国工作，在此期间居住在荷兰。在这十年当中他没有缴纳荷兰的养老保险费，也没有在荷兰要求养老保险金。而他在此期间在德国请求养老保险。当他又重新在荷兰工作时，他又重新投保荷兰的养老保险。当他在1998年退休时，他从荷兰和德国都领到了养老保险金。虽然他在工作期间只受一国法律的调整，这并不影响他在以前投保的基础上从两个国家获得受益。
1408/71号条例对欧盟各国社会保障的法律冲突提供了具体的解决途径，其后欧盟委员会又通过条例、指令的方式对其进行修改，欧洲法院也通过判例进一步诠释和完善法律。于是，在共同体国家内，存在着两套社会保障方面的国际私法制度，一是成员国各自的国际私法，一是统一国际私法。这两套国际私法的关系是互为补充的，统一国际私法也被一些成员国作为国内法予以适用，有些国家甚至完全以统一国际私法替代了其相应的国际私法规则。
三、共同体社会保障制度协调的具体方法
1、通过使劳动者在不同成员国的工作年限得到全部计算。这种方法适用疾病和生育、残疾、老年和死亡，以及失业待遇，不适用工伤和职业病待遇。至于保险期限、工作年限和居住期限等概念则适用成员国的规定。
2、待遇发放的份额化，即不同的相关成员国的机构按照劳动者在改过完成的不同的期限来分配相关待遇的发放份额。适用于老年、残疾、死亡待遇，而不适用于疾病和失业待遇。
3、建立共同体内的有关机构并促进成员国机构之间的合作。如受欧共体委员会领导的行政委员会的成立，责任在于管理和解释相关条例，其意见仅是参考性的；促进成员国有关机构的合作；在涉及资金在不同成员国之间运转方面作出决定；提出给予改进条例的意见和建议。另外，在该委员会下设立一个三方咨询委员会，由成员国的政府代表和雇主组织各2名组成。此外，成员国之间在缴费和待遇的发放方面都要遵守相关的规则进行合作。

原载〈上海劳动保障〉2003年第20期，人大复印资料〈经济法学、劳动法学〉2004年第1期全文转载。
作者简介：李凌云，博士，中国劳动法学研究会理事，华东政法学院政治学与公共管理学院教师。主要研究方向为劳动法、社会保障法、社会法。