上海市建设委员会


上海市城镇环境卫生设施设置规定
上海市建设委员会


第一章 总 则
第一条 为了加强城市环境卫生设施的规划、建设，提高城市环境卫生水平，保障人民的身体健康，根据本市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定所称的城市环境卫生设施（以下简称环卫设施）是指供市民使用的环卫公共设施和环境卫生专业队伍工作所需要的环卫工程设施、基地、工作场所等。
第三条 本市环卫设施规划由环境卫生管理部门编制，经城市规划部门综合平衡后，纳入城市总体规划、分区规划和详细规划。设置环卫设施的用地，应列入城市规划土地的用地指标。
第四条 本规定适用于本市的市区、县属镇以及非建制镇的工业区。
第五条 本规定由上海市环境卫生管理局（以下简称市环卫局）组织实施，各区（县）人民政府和市规划、土地、港务等管理部门配合实施。

第二章 环卫公共设施的设置
第一节 一般规定
第六条 本规定所称的环卫公共设施系指：
（一）公共厕所、小便池；
（二）化粪池、倒粪站；
（三）垃圾管道；
（四）垃圾容器、垃圾容器间；
（五）废物箱、痰盂。
第七条 在本市进行新区建设和旧区改建时，应相应配建环卫公共设施，并做到同时设计，同时施工，同时使用。
环境卫生部门及其他有关单位应制订相关的设施设计规范和定型图纸，供建设单位使用。
第二节 公共厕所
第八条 凡在本市新建、扩建、改建住宅小区、商业文化街、交通道路以及菜场、集贸市场、影剧院、体育场（馆）、车站、客运码头等群众集散场所，应建造公共厕所。
第九条 公共厕所的设置标准如下：
（一）市区地区级中心以上的商业文化大街，五百米左右设置一座；其他市区道路，八百米左右设置一座。
（二）旧城区按常住人口五千人左右设置一座；旧城区成片改造地区，每平方公里设置三至四座。
（三）新建小区中的地区级中心，每平方公里设置六座左右；一般住宅区，每平方公里设置三座或一万人左右设置一座。
第十条 县属镇的公共厕所，在有水冲式卫生设备的地区，按常住人口四千人左右设置一座；在没有水冲式卫生设备的地区，按常住人口二千人左右设置一座。
第十一条 独立式公共厕所可参照市环卫局编绘的定型公共厕所设计图纸设计建造；附建式公共厕所可根据本规定第十二条要求并结合主体建筑设计建造。
第十二条 公共厕所分为一类、二类、三类；设计和建造公共厕所必须满足以下要求：
（一）厕所内部必须空气流通，防臭，光线充足。
（二）须装置照明设备、冲洗设备、洗手盆、挂衣钩以及老人、残疾人专用蹲位。
（三）大便蹲位和大便槽、小便槽的表面应光滑、耐腐蚀。
（四）独立式公共厕所与其他建筑物的间距应在五米左右。
（五）公共厕所的建筑外形应与附近建筑群相协调，厕所周围应绿化；公共厕所的入口处及其附近，应设置昼夜易见的统一标志。
（六）每座公共厕所的建筑面积：市区为六十至一百平方米；县属镇为三十至五十平方米。
第十三条 公共厕所的粪便排放，有污水管道的地区，应纳入污水管道；没有污水管道的地区，可采用化粪池。粪便不得直接通入雨水管道或河浜、水沟。
第十四条 单独建造的小便池应隐蔽、文明、卫生，并随城市改造逐步改建或取消。
第三节 化粪池
第十五条 凡装有水冲式卫生设备的城市建筑中的粪便污水，在没有污水系统的地区，应建造化粪池，并且做到粪便污水与其他生活污水分流排放。
第十六条 化粪池的构造、容积除了按上海市民用建筑设计院设计的标准图纸进行设计外，还应做到：
（一）周密估算建筑物的沉降量，并采取措施保证室内外管道正常连接，不得泛水。
（二）化粪池第三池的清理孔位置应放在挡水板中间；清理孔盖板可采用铸铁盖。
（三）化粪池的清粪孔盖板应与地面相平，与道路间距应在二米左右。
第十七条 地下建筑物的化粪池和其他特殊规格化粪池的设计与建造，应经环卫、卫生防疫、环境保护等部门审核同意。
第十八条 工业废水和其他生活污水不得纳入化粪池。
第十九条 建造倒粪站应做到文明、卫生、防臭、防蝇，并随着城市改造逐步取消。
第四节 垃圾管道
第二十条 垃圾管道是多层及高层建筑中收集、排放生活垃圾的附属构筑物。
垃圾管道包括 倒口间、倒口、管道、卸垃圾装置（垃圾容器）、垃圾间。
第二十一条 垃圾管道内壁应垂直、光滑、无死角，内径尺寸为零点八至一米。
管道上方的通风口需高出屋面一米以上，并需设置挡灰帽。
第二十二条 建造垃圾管道应每层设置单独的倒口间，倒口间的门应做防火门。倒口间不得设置在生活用房内，不得与厨房相接。倒口间内应通风，并装置照明设备。
倒口间内的倒口门应封闭性能良好，开关灵活，便于清扫和维修。
第二十三条 垃圾管道的底层须设有垃圾间。垃圾间的宽度与进深不小于三点三米，净高不低于三点一米；管道卸口中心与两边侧墙距离不小于一点五米，与里墙距离为二点五米左右。
垃圾间大门宽度不小于三米，高度二点五米左右。大门应采用扯门或折门。垃圾间内应安装水嘴和照明设备，设置排水沟、通风窗。
第二十四条 为防止交叉污染，垃圾中含带有毒有害物质及病原微生物的医疗、科研、生产单位的建筑，不设垃圾管道，应采用吊箱或其他设施收集垃圾。
第五节 垃圾容器和垃圾容器间
第二十五条 垃圾容器是指储存垃圾的垃圾箱（桶）、垃圾集装容器箱；垃圾容器间是指存放垃圾容器的构筑物。
第二十六条 垃圾容器不得设置在主要交通道路及其人行道上；其他道路需要设置时，应经公安交通管理部门同意。
垃圾容器的设置数量按使用人口、垃圾日排出量和垃圾容器的容积计算。具体计算方法参照附表一。
第二十七条 垃圾容器间按收集半径七十米左右设置一个，每平方公里设置六十五个左右；新建住宅区每四幢房屋设置一个。
垃圾容器间的设计应采用市环卫局编制的定型图纸。
垃圾容器间应做到防雨、地坪平整、易清洗，并有通向下水道的排水沟。
第六节 废物箱和痰盂
第二十八条 废物箱是供行人丢弃废纸、果壳、烟蒂等废弃物的容器。
废物箱应美观、卫生、耐用，并能防雨、阻燃。
第二十九条 废物箱应设置在商业文化大街、道路的两侧和路口。
第三十条 废物箱的设置标准如下：
（一）商业文化大街设置间距为三十至五十米；
（二）主要交通道路设置间距为八十至一百米；
（三）其他道路设置间距为一百五十至二百米。
第三十一条 痰盂是防止随地吐痰的设施。主要设置在商业文化大街及群众集散场所。其设置距离参照本规定第三十条废物箱的设置标准。

第三章 城市环卫工程设施
第一节 一般规定
第三十二条 环卫工程设施是指环境卫生工作中收集、运输、处理、消纳垃圾、粪便的基础设施。
第三十三条 环卫工程设施主要是指：
（一）垃圾码头、粪便码头；
（二）垃圾中转站；
（三）无害化处理场（厂）；
（四）垃圾堆场；
（五）临时应急垃圾堆场；
（六）供水龙头和进城车辆冲洗站。
第二节 垃圾码头和粪便码头
第三十四条 垃圾码头、粪便码头是连接陆上收集和水上运输的基础设施。
码头设置所需岸线应满足船舶停泊、调档以及装卸作业的需要，并有车辆进出、计量装置和装卸机械作业以及仓储、管理等所需的陆上用地。
第三十五条 垃圾码头、粪便码头每个装卸泊位的装船能力，应达到如下标准：
（一）垃圾码头每个装卸口装船能力应达到每小时五十吨左右；
（二）粪便码头每只卸料管道装船能力为每小时四十至六十吨。
第三十六条 设置码头所需要的岸线长度根据装卸量、船只吨位、河道允许停泊档数确定。具体计算可参照附表二。
设置码头所需陆上作业区面积按岸线长度配置。一般每米岸线配备十五至二十平方米的陆上面积。
第三十七条 码头要有防尘、防臭、防散落滴漏下河的设施。
粪便码头应建造地下贮粪设施。
第三节 垃圾中转站
第三十八条 垃圾中转站是将分散收集的垃圾集中装运到大车上所需的垃圾转运设施。
垃圾中转站应具有良好的封闭性能。飘尘、噪音、臭气、排水等指标应符合环境保护规定的排放标准，并有防蝇措施。
第三十九条 垃圾中转站可按以下标准之一设置：
（一）按居住人口数，每十五至二十万人设置一座；
（二）按地区生活垃圾日排出量，每一百五十至二百五十吨设置一座；
（三）按规划面积，每十至十二平方公里设置一座。
第四十条 垃圾中转站的用地面积，根据转运方式和转运量的大小确定，一般为：
（一）新建小区，每座三至四亩；
（二）旧城区，每座二亩左右。
垃圾中转站的具体用地标准可参照附表三。
第四十一条 垃圾中转站的外型应与相邻建筑相协调，周围应绿化。
第四节 无害化处理场（厂）
第四十二条 无害化处理场（厂）是生活垃圾、粪便在利用或者最终处置前的中间处理基地。无害化处理要达到卫生标准，要充分综合利用。
第四十三条 无害化处理场（厂）应设置在水陆交通方便的地方，并尽可能与最终处置场在同一方向的运输路线上。
第四十四条 无害化处理场（厂）用地面积根据处理量处理工艺及当地条件确定，一般可参照附表四。
第五节 垃圾堆场
第四十五条 垃圾堆场是建筑垃圾和生活垃圾的堆积基地，可依照生活垃圾填埋有关技术标准进行建设、使用和监测。
垃圾堆场一般应设置在远郊，并选用河、海滩涂等荒地、劣地。
第四十六条 设置垃圾堆场应做到：
（一）防止污水渗透污染河川、海域和地下水；
（二）防止沼气燃烧；
（三）防止病虫鼠害；
（四）设置绿化防护带；
（五）规定卫生防护区。
第四十七条 垃圾堆场的规模应至少能使用二十年；卫生防护区为三百至五百米。
第四十八条 垃圾在堆积过程中要按时覆土压实，喷药除害；堆积后的土地要及时整治利用，美化环境。
第六节 临时应急垃圾堆场
第四十九条 临时应急垃圾堆场（以下简称临时堆场）是在城市垃圾处理系统完善前以及在垃圾高峰和自然气候变异情况下，生活垃圾的临时应急堆放场地。
第五十条 临时堆场可设置在近郊，并按专业工作区域和垃圾流向合理布局。临时堆场面积按专业工作区域垃圾产生量和堆场允许堆积高度计算。
第五十一条 临时堆场要有围栏、道路、污水集水井和管理用房，有防蝇灭蝇等环境保护措施，并视其规模设置防护地带和绿化带。
第七节 供水龙头和进城车辆冲洗站
第五十二条 洒水车和冲洗马路专用的环卫车辆由设置在道路两侧的专用供水龙头供水。在没有供水龙头的路段，由环卫部门会同自来水公司协商解决。
供水龙头的间距，根据道路宽度和专用车辆吨位确定，具体设置可参照附表五。
第五十三条 进城车辆冲洗站是给进入市区的车辆进行清洗的专门场所。随着城市建设、管理的需要与可能，逐步设置。

第四章 基层环卫机构
第一节 环卫分所的设施
第五十四条 环卫分所一般按两个街道或一个镇设置一处，其规模可参照附表六。
第五十五条 旧城区成片改造地段补设环卫分所，可根据实际情况适当调整用地指标，一般占地面积在二亩左右。
第五十六条 环卫分所内应设置男、女浴室等生活设施。
第二节 环卫清扫工人作息点
第五十七条 露天、流动作业的环卫清扫工人，在其工作区域内应当设置存放工具和休息、更衣的作息点。
第五十八条 作息点的面积和设置数量，一般以工作区域内的人口与环卫清扫工人数量计算。具体可参照附表七。
第三节 环卫车队及修理、加工场所
第五十九条 区环卫管理所应建立为该区环卫工作需要的汽车队、机具修造厂及必要的加工厂。
第六十条 区环卫汽车队的规模一般由服务范围确定，占地面积可按每辆汽车六十至七十平方米计算。
第六十一条 区环卫机具修造厂规模一般为：
（一）占地面积五亩左右；
（二）建筑面积九百平方米左右。
第六十二条 环卫用品及回收利用加工厂的用地规模根据项目需要确定。
第四节 环卫水上工作点
第六十三条 环卫水上工作点是环卫水上专业运输单位和水上专业管理机构从事水上作业、管理的基地。水上工作点按作业、管理需要设置，并配有相应的陆上用地。环卫水上工作点所需岸线和陆上用地参见附表八。
第六十四条 环卫水上专业运输按港道或行政区域设水上运输队。水上运输队规模根据垃圾粪便运输量确定，水上运输队的基地应有船舶往返、修理时停泊所需的岸线，并应配备生产调度和管理、机修、仓库、宿舍、工人活动室等所需的陆上用地。
水上专业运输队应按装运垃圾粪便的码头设管理点。
第六十五条 环卫水上管理按航道分段设管理站：
（一）黄浦江港区设三至五处；
（二）苏州河河段设二至三处；
（三）支港设若干工作船停泊、管理点；
（四）港区外延和扩大，相应增加水上管理站。
第六十六条 环卫水上管理站每处要有停泊工作船、趸船、浮桥等所需的岸线，并有一定的陆上用地。

第五章 环卫车辆通道
第六十七条 进入里弄、新村的道路，应考虑环卫车辆进出的需要。设计车速为十五公里／小时，汽车载荷标准按通行载重车辆吨位确定。
第六十八条 通往环卫设施的车道应做到：
（一）新建小区和旧城区的成片改造地区满足二吨以上载重车的通行，道路设计最小平面曲率为二十米，最大纵坡度为百分之五；
（二）旧城区应满足零点六吨以上载重车的通行；
（三）垃圾中转站的通道应满足五吨以上载重车的通行。
各种卫生设施适用车辆作业范围参见附表九。
第六十九条 需环卫车辆倒车进入工作点的，倒车距离不大于三十米；车辆在作业点必须调头的，应有足够的回车余地。

第六章 涉外环卫设施
第七十条 涉外环卫设施是指供外国人在本市长期或短期活动时所需的宾馆饭店、公寓、渡假村、外国领馆、商业文化机构等建筑物内以及经济开发区的环卫设施。
第七十一条 涉外环卫设施可参照本规定建造。但垃圾收集应容器化，并做到分类存放，便于运输与机械化清除；垃圾容器应做到封闭性能良好，严禁垃圾裸露。
第七十二条 涉外环卫设施的建设费用由建设单位承担，设计和建造须经环卫管理部门核准。

第七章 环卫设施建造维护的管理
第七十三条 城镇环卫设施，按城市建设需要由环卫管理部门统一设置和更新。相关的环卫基础设施应考虑综合建造，节约用地。
旧城区环卫设施设置未达到本规定要求的，应结合旧区改造逐步达到。
第七十四条 凡新建、改建的大型商场，展览、购物中心，文化娱乐场所，风景游览区等处，应自行建造供本单位职工和来往行人使用的环卫公共设施。
第七十五条 建设单位在设计、建设环卫公共设施时，必须经设施所在区（镇）的环卫管理机构审批。
第七十六条 任何单位和个人不得占用城镇环卫公共设施而影响他人使用。
环卫设施用地，未经区、县以上环卫管理部门同意，不得擅自改变用途。
第七十七条 凡因建设需要拆除、搬迁环卫设施，必须同时进行相应的补建，并须取得区、县以上环卫管理部门批准后方可实施；确属不需补建的，应经区、县以上环卫管理部门核准。
第七十八条 城镇环卫设施由设施所属单位负责定期维护和维修，保证设施的完好。
第七十九条 任何单位和个人损坏环卫设施的，必须照价赔偿。

第八章 附 则
第八十条 本规定由上海市环境卫生管理局解释。
第八十一条 本规定自一九八七年十一月一日起施行。本市过去的有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。
附表一：垃圾容器容积及设置数量计算方法
一、设置地区垃圾日排出量Ｑ（吨）：
Ｑ＝Ｒ·Ｃ·Ａ1·Ａ2
式中，Ｑ： 日排出平均总量
Ｒ： 设置地区居住人口数量
Ｃ： 测定日平均排出量（折算为：吨／人·日）
Ａ1：垃圾日排量不均匀系数1．1～1．15
Ａ2：居住人口变动系数1．02～1．05
二、折合排出体积（Ｍ3）
Ｑ·Ａ3
Ｖ平均＝－－－－－ Ｖ MAX ＝Ｋ·Ｖ
Ｄ平均
式中，Ｖ平均： 垃圾排出平均总体积
Ａ3： 垃圾容重变动系数1．1～1．25
Ｄ： 垃圾平均容重0．55吨／Ｍ3
Ｋ： 垃圾高峰排量变动系数1．5～1．8
ＶMAX： 垃圾日排出最大总体积
三、垃圾容器设置数量Ｎ：
Ｖ平均 ＶMAX
Ｎ平均＝－－－－－ ＮMAX ＝－－－－
Ｂ·Ｅ Ｂ·Ｅ
式中，Ｂ： 垃圾容器利用系数：0．75～0．9
Ｅ： 单只垃圾容器容积
Ｎ： 所需要设置的垃圾容器数量
ＮMAX： 需要设置的垃圾容器最大数量
附表二：垃圾（粪便）码头岸线计算表
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停泊 停泊 岸线吨·
船只吨位 档数 装卸量 岸线 米折算 附加岸线长度
30吨 二 300吨／班 110米 0．37米／吨 15～18米
30吨 三 300吨／班 90米 0．30米／吨 15～18米
30吨 四 300吨／班 70米 0．24米／吨 15～18米
50吨 二 300吨／班 70米 0．24米／吨 18～20米
50吨 三 300吨／班 50米 0．17米／吨 18～20米
50吨 四 300吨／班 50米 0．17米／吨 18～20米
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装卸量超过300吨／班，用表中吨·米折算系数计算；附
加岸线系拖轮停泊点。
附表三：垃圾中转站用地标准
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中转能力（吨／小时） 用地面积（平方米） 附属建筑面积（平方米）
＜30 1000 100
30～50 1000～2000 100～200
50～80 2000～3000 200～300
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附表四：处理场用地面积
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垃圾处理方式 用地指标 粪便处理方式 用地指标
静态堆肥 0．13～0．16亩／吨 厌氧（高温）0．013～0．015亩／吨
动态堆肥 0．08～0．12亩／吨 厌氧＋好氧0．0055～0．00625亩／吨
焚烧＋堆肥 0．06～0．10亩／吨 生化处理 0．019～0．025亩／吨
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附表五：供水龙头间隔距离
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道路级别 道路宽度（米） 供水龙头间隔（米）
快速干道 40～60 600～700
主干道 32～40 700～1000
商业文化大街 24～30 1200～1500
支路 20 1800～2000
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附表六：基层环卫机构设置规模指标
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工作区域 基层机构 用地规模 建筑面积 工 棚
人口数 设置数
4～6万人 1 2．8亩左右 950平方米左右 700平方米左右
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附表七：作息点设置面积指标
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工作区域 作息点数量 每座建筑面 环卫清扫工人均占有 空地面积
人口数 （座） 积（平方米）面积（平方米／人） （平方米）
5万人左右 2 60～80 2～3 20
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附表八：环卫水上工作点所需岸线用地指标
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单 位 陆上用地 所需岸线 管理点设置建筑面积
（平方米） （米） （平方米）
水上运输队 1000～1200 150～180 30～50
水上管理站 1200左右 120～150
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注：水上运输队的指标系根据现有规模计算确定；水上运输队所
需岸线仅为船舶停泊用。
附表九：各种环卫设施适用车辆吨位
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设施名称 新建小区和旧城区成片改造区 旧城区
化粪池 5吨 2吨～5吨
垃圾容器 2吨～5吨 0．6吨～2吨
管道垃圾间 2吨 2吨
垃圾中转站 5吨～15吨 5吨
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1987年11月2日
关于预购房屋再转让合同效力的思考

张延岭

本文所指预购房屋再转让，指预购人将购买的预售商品房在尚未取得权属证书之前，与买受人签订转让合同，待预购人取得房产证后再将该房转移过户于买受人。本文所要讨论的问题，主要为该预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效。下面就该问题谈谈本人的几点拙见，以求教于各位业界同仁。
一、对《城市房地产管理法》第三十七条和第四十五规定的理解。
探讨预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效，必须首先提到我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，该条内容为：“第三十七条 ：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
目前多数观点根据该条规定认为，在“未依法登记领取权属证书”之前，预购人将其购买的房屋再行转让，违背了该条强制性法律规定，其所签预购房屋再转让合同应为无效。
本人持不同意见，认为预购房屋再转让合同应为有效。首先我认为必须弄清该第三十七条规定中该“转让”概念的含义，虽然该条规定“下列房地产，不得转让”，但该法第三十六条又规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此，“房地产转让”应包括签订合同、付款、交付房屋、过户转移等系列行为，所谓“不得转让”应指上述系列行为的不能彻底完成，即使签订了合同，也不能办理过户转移，也不能发生所有权转移的效力，即合同履行不能，但不能据此认为禁止签订转让“未依法登记领取权属证书”房屋的转让合同或所签合同应为无效。值得注意的是，该类合同中，双方对“尚未登记领取权属证书”是明知的，而且往往约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等有关内容。因此，从合同内容看，它是一个对双方系列行为进行约束的合同，当事双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，如果轻易认定合同无效，其关于出卖人尽快办理房产证的约定岂不亦为无效？如此势必违背了合同的意思自治原则！此外，实践中，该观点也助长了出卖人常常以合同无效为由进行反悔的行为。
另外，也有人将该类合同折衷理解为付生效条件的合同，即当出卖人取得自己的产权证时，该再转让合同始生效，当出卖人故意不办理产权证而阻止条件生效时，应视为合同已经生效。该观点从实践中来讲，不失为一种解决上述问题的折衷办法。本文对此不作具体分析。
不得不提到《城市房地产管理法》第四十五条：“ 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。” 从此条的立法含义可以看出，预售商品房再行转让应该是允许的，否则，应直接明令禁止。其实，《城市房地产管理法》（草案）中曾明文规定禁止预售房再转让，但该法正式颁布时，却又改写为上述第45条规定，由此也可看出我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神。
目前，某些人为了合理解决上述实践问题，在坚持认为转让尚未登记领取权属证书之房屋的合同应为无效的基础上，认为《城市房地产管理法》第四十五条规定实际指预售合同债权或债务的转让。本人认为，关于合同债权债务的转让，合同法或民法通则均有明确规定，作为商品房预售合同债权与债务的转让，其并无特别例外之处，无需在《城市房地产管理法》中另行规定。另外，合同债权债务的转让，属于特定的法律概念，如果该《城市房地产管理法》第四十五条规定包含此含义，应直接引用该法律概念，但该条款恰恰叙述的是“预售商品房的再行转让”，而非预售合同的转让。此外，债权的转让，应通知债务人，债权债务的转让，应取得合同另一方的同意，而实践中预购房屋再转让合同的当事人仅有二方，并无预售人，而且预购房屋再转让合同一般约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等内容。因此，个人认为，预售房屋再转让与预售合同债权债务转让是不同的法律概念和法律事实，将“预售房屋再转让”理解为“债权债务转让说”实际是对现实生活的曲意回避和对当事人合意的严重违背。
二、对预购房屋再转让合同效力的法理分析
本人认为，预购房屋再转让合同无效说，没有严格区分物权变动的原因与结果，未能对合同的效力与合同的履行进行区别。转让合同是房屋所有权发生变动的原因，房屋产权能否发生变动则属于所有权变动的结果。就合同的时间程序而言，可分为合同的成立、生效、合同的履行以及合同的消灭等阶段。转让尚未取得权属证书的房屋，仅对房屋产权能否顺利发生转移，即对合同的履行有所影响，但不能决定合同是否有效。合同的效力仅仅取决于当事人的意思是否真实以及是否满足法定的无效原因。预购房屋再转让合同本身是有效的，即使该合同最后不能彻底履行完毕，也不应因此而否定该合同的效力。
虽然我国合同法不承认物权行为的独立性和无因性，但立法上已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。合同法第135条的规定就是该原则的具体体现，该条规定：第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中国物权法草案建议稿》第7条也明确肯定了上述区分原则：“以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任。” 此外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“ 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《城市房地产管理法》第六十条规定：“ 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”该法第六十一条规定：“ 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。”上述法律规定均明确体现了“区分物权变动的原因与结果”之原则。
此外，从比较法解释角度看，国际统一私法协会1994年《国际商事合同通则》第３.3条（自始不能）第二款规定：“合同订立之时一方当事人无权处置与合同相关联之财产的事实本身，不影响合同的效力。”《欧洲合同法原则》第4：102条也规定：“仅仅由于合同成立时所负债务的履行不能或由于一方当事人无权处分合同关联的财产，合同并不无效。”从上述有关规定看，出卖人签约时是否取得标的物的所有权，并不影响合同的效力，如果出卖人最终仍不能取得转让物的所有权，应按合同履行不能承担违约责任。参照上述规定，预购房屋再转让合同，其标的价值较大，合同履行过程较长，因此，更有必要认定该类合同一旦签订即可合法生效。
　　 三、预购房屋再转让合同效力的现实意义
有观点认为，禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，可以预防房屋买卖投机，抑制炒楼花的蔓延。笔者认为不尽然，原因如下：1、事实上，现实生活中该种转让行为甚多，该种观点所体现的立法意图并未得以实现。3、在房地产市场发展初期，禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，可能起到一定的稳定经济秩序的作用，但当房地产市场经济发展到一定程度，对市场经济秩序的稳定可能更需要市场因素的自然调解，而且，如果一味坚持禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，则可能对市场的稳定和发展起到破坏和阻碍作用。4、禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，必然迫使当事人进而规避采取转让预售合同债权或债务的方式，其恰恰又助长了另一种“炒楼花”的行为，而且后者操作更为直接、经济、方便，发展商也常常乐意配合（多采取收取合同转让更名费用的配合方式），其发展势头甚猛，更不得不注意的是，它减少了一道产权过户程序，从而使国家丧失了大量的契税、营业税等各种税费。
另外，如果说禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，其目的之一是为了抑制出卖人的转让行为，但事实却相反，它恰恰助长了出卖人在房价上涨后常常以合同无效为由进行反悔的行为，而最终受害的确是善意买受人。如果任由当事人以合同无效为由进行反悔，将更加不利于市场交易秩序的稳定和发展，而且给对方造成极大损失。我们知道，在合同无效情况下，只能追究对方的缔约过失责任，相反，在合同有效的基础上，将使守约方的救济手段更加丰富，既可以选择请求继续履行合同，也可以选择解除合同并追究对方违约责任。违约责任的承担包括赔偿合同履行利益等，与合同无效缔约过失责任二者相比较，前者更加有利于保护善意交易一方的利益。此外，个人认为，如果预购人直接将其预购房屋作为自己的房屋，并未告知买受人尚未办理权属证书之事宜，并直接约定付款过户等，对买受人隐瞒了一定的交易风险（如开发商违约拒绝交付等），受让人也可考虑以欺诈为由申请撤销等，该问题应具体问题具体分析，本文不作论述。
鉴于能否继续履行预购房屋转让合同还取决于开发商与预购人之间房屋购销合同关系的全部履行，如果因开发商违约等各种原因致使预购人不能顺利取得产权证书，则预购房屋再转让合同即使有效也无法继续履行，因此，当预购人以种种理由拒绝继续履行预购房屋再转让合同时，作为受让人最好选择追究预购人不能继续履行合同的违约责任。当然，如果预购人已经付清房款、实际入住且具备办理权属登记的条件或正在申请办理权属登记，受让人也可以根据实际情况选择请求继续履行预购房屋再转让合同。

综上所述， 唯有严格区分物权变动的原因与结果，将合同的履行与合同的效力注意分开，才能更好的平衡静的安全即所有权的安全和动的安全即交易的安全。承认预购房屋再转让合同有效，将更有利于保护诚信和善意，打击恶意和欺诈，既不损害所有人的财产所有权，而且更加利于鼓励和刺激市场交易的发展，并可抑制市场投机行为的发生。