浙江省杭州市人民政府


杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法

（2004年9月28日杭州市人民政府令第209号公布，根据2012年5月18日杭州市人民政府令第270号《杭州市人民政府关于修改〈杭州市外商投资企业土地使用费征管暂行规定〉等23件市政府规章部分条款的决定》修改）


第一章　总则
第一条　为规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，维护业主和使用人的合法权益，促进物业管理的健康发展，根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条　杭州市市区范围内（不含萧山区、余杭区）物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，适用本办法。
本办法所称的物业维修基金，仅指商品房物业维修基金。
第三条　本办法所称的物业共用部位和物业共用设施设备的范围，按照《杭州市物业管理条例》的规定执行。
物业管理区域内属于市政公用、市容环卫、绿化、供水、供热、供电、通信、广播电视等部门负责管理的城市道路、公共排水、环境卫生、公共绿地、城市供水、供气、供热、供电、通信管

线、有线电视线路等设施设备，不属于本办法所称的物业共用部位和共用设施设备。
第四条　新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称物业维修基金）。物业维修基金属于业主所有。
物业维修基金实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
两个或两个以上产权人的新建物业应当依法配置物业管理用房。
第五条　杭州市房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
杭州市房产行政主管部门所属的市物业维修资金管理机构负责市区范围内物业维修基金筹集、使用的监督和管理。
各区物业管理行政主管部门按照本办法规定，负责本辖区物业维修基金和物业管理用房的相关监督管理工作。
建设、规划、价格、财政等行政主管部门按照各自的职责，负责协同实施本办法。
第二章　物业维修基金的筹集
第六条　新建物业的首期物业维修基金由购房人按建筑面积以不低于房屋建筑安装造价5%的比例缴纳，由建设单位在房屋销售（预售）时向购房人代收。代收的物业维修基金不含在售房款内

，双方另有约定的除外。
前款所称新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。
物业维修基金的具体缴纳标准由市物业管理行政主管部门会同市价格行政主管部门根据杭州市实际建筑安装造价进行测算，并定期公布。
第七条　建设单位应在办理房屋产权初始登记之前，按物业总建筑面积将物业维修基金移交市物业维修资金管理机构;未售出的物业，由建设单位垫付相应的物业维修基金。
前款所称物业总建筑面积是指依法具有测绘资质的测绘单位测绘的总建筑面积。
第八条　物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时，应当续筹维修基金。
续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊，续筹维修基金的标准由业主委员会拟订，并经相关业主大会讨论通过。尚未售出的物业的维修基金，按其建筑面积比例，由建

设单位分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。
维修基金的具体续筹工作由业主委员会或由业主委员会委托物业管理单位实施。业主委员会或其委托的物业管理单位应当及时将续筹的维修基金移交市物业维修资金管理机构。
第三章　物业维修基金的管理
第九条　物业维修基金由市物业维修资金管理机构存入银行维修基金专户，并以一个物业管理区域为管理单位，按幢设置，核算到户。
第十条　物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。
第十一条　市物业维修资金管理机构应当建立物业维修基金查询制度，接受业主查询。
第十二条　市物业维修资金管理机构应每年通过报刊、政府门户网站及其子网站等媒体，公布上一年度物业维修基金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修基金缴交、使用、增值收益、结

余情况等。
第四章　物业维修基金的使用
第十三条　物业维修基金及其增值部分除去合理的管理费用以外，应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上（含中修）的维修和更新，禁止挪作他用。
第十四条　物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的，由物业管理单位提出使用方案，经三分之二以上相关业主同意，并由业主委员会审核后，报市物业维修资金管

理机构审定。
第十五条　物业维修基金的使用应当履行下列程序:
（一）物业管理单位持物业维修基金使用申请表和经业主委员会审核同意的使用方案，报市物业维修资金管理机构;
（二）市物业维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度70%的维修费用;
（三）工程完工后，物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构，经核实后，拨付维修费用的余额:
1、经审计的工程决算单;
2、业主委员会审核签章的施工承包合同;
3、维修、更新工程的发票;
4、业主委员会验收合格证明。
第十六条　经房屋安全机构鉴定为危险房屋的，以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况，需要立即进行维修的，在征得业主委员会同意后，市物业维修资金管理机

构可先予拨款，确保及时维修。相关维修费用的核定手续在维修后再予以办理。
第十七条　物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中支取:
（一）单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在该幢物业的维修基金及其增值部分中列支;其中，一幢物业有两个或者两个以上单元的，每个单元内共用部位、共用设施设备的

维修、更新费用，在该单元物业的维修基金及其增值部分中列支。
（二）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，在整个物业管理区域的维修基金及其增值部分中列支。
第十八条　使用物业维修基金应当先使用其增值部分，增值部分不足以支付维修费用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金额的最大比例不得超过首期维修基金的70%。
第十九条　物业维修基金增值部分及相应比例的本金仍不足以支付维修费用的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。
第二十条　物业共用部位、共用设施设备的日常养护费用以及中修以下的维修和更新费用，从物业管理费、物业管理商业用房及物业共用部位、共用设施设备的经营性收入中列支，不得在物

业维修基金中列支。
因人为损坏造成物业共用部位、共用设施设备的维修和更新的，其费用由责任人承担，不得在物业维修基金中列支。
第二十一条　物业管理单位应每年在物业管理区域内公布物业维修基金的使用情况，接受业主的监督。
第二十二条　物业转让时，原业主缴纳的物业维修基金剩余款额一并转让给物业受让人。双方当事人另有约定的除外。
因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的，业主可持有关证明材料，到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。
第五章　物业管理用房的配置
第二十三条　建设单位应当将物业管理用房（包括物业管理办公用房、公共活动用房和物业管理商业用房）纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工。
第二十四条　物业管理用房的具体位置，由规划行政主管部门在规划图纸中确定。
建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业管理用房位置，并不得擅自转让、抵押物业管理用房。
第二十五条　建设单位应在物业交付使用、办理房屋产权证前，按照规划图纸中确定的位置，提供物业总建筑面积3‰的物业管理办公用房（含公共活动用房）和总建筑面积4‰的物业管理商

业用房，由市物业管理行政主管部门代为接收。
市物业管理行政主管部门接收物业管理用房后，将接收清单及相关资料交给物业管理用房所在地的区物业管理行政主管部门，由其负责日常监督管理。
建设单位办理物业管理用房交接手续时，应提交物业管理用房测绘成果文件。
第二十六条　建设工程竣工时，规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足本办法第二十五条规定面积标准的，建设单位应按照《杭州市物业管理条例》和本办法的规定补足;规划确定的物业

管理用房实际建筑面积超过本办法第二十五条规定面积标准的，建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后，在不影响物业管理用房合理使用的情况下，可对剩余部分面积进行处

置。
第二十七条　因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理商业用房的，建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补

足物业管理商业用房。
经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
第六章　物业管理用房的管理
第二十八条　物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。
第二十九条　业主委员会成立之前，物业管理用房由物业管理单位使用和经营。业主委员会成立之后，由各区物业管理行政主管部门将物业管理用房全部移交给业主委员会，业主委员会在保

留必要的办公场所后，全部提供给物业管理单位使用和经营。
第三十条　业主委员会成立之前，前期物业管理单位出租物业管理商业用房时，其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。
业主委员会成立之后，物业管理单位出租物业管理商业用房的，租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理单位与承租方签定的租赁合同中，约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同

中约定的物业管理单位受聘期限。
物业管理商业用房的使用必须符合消防、环保、卫生等方面的要求。
第三十一条　物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有，由物业管理单位在银行建立专户储存，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。
第三十二条　物业管理单位应每半年在物业管理区域内公布物业管理商业用房出租和经营收益等情况，接受业主的监督。
第三十三条　物业管理服务合同终止时，物业管理单位应及时将物业管理办公用房（含公共活动用房）和物业管理商业用房移交给业主委员会。
第三十四条　因拆迁致使物业管理用房灭失的，应当根据房屋拆迁方面的有关规定，由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于业主所有。
第七章　法律责任
第三十五条　业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。
经业主委员会或物业管理单位催缴，业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。
第三十六条　建设单位不按规定代收或代缴物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期代收或代缴。
第三十七条　物业管理单位违反本办法规定，不公布物业维修基金和物业管理商业用房的相关情况的，由市物业管理行政主管部门责令其限期公布。逾期仍不公布的，可处以500元以上2000元

以下的罚款。
第三十八条　建设单位未按规定面积标准配置物业管理用房的，由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十四条的规定进行处罚。
第三十九条　建设单位不按本办法规定时间交付物业管理用房的，由市物业管理行政主管部门责令其限期交付。逾期仍不交付的，可处以5000元以上50000元以下的罚款。
第四十条　建设单位擅自变更规划确定的物业管理用房的位置，或者擅自转让、抵押物业管理用房或采取其他手段擅自处分物业管理用房的所有权或使用权的，由市物业管理行政主管部门责

令其限期改正，并可处以10000元以上50000元以下的罚款。
第四十一条　物业管理单位擅自改变物业管理用房用途的，由市物业管理行政主管部门按照国务院《物业管理条例》第六十五条的规定进行处罚。
第四十二条　物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章　附则
第四十三条　物业管理区域内的单一产权物业，在变更为两个或两个以上多元产权时，应当按规定缴纳物业维修基金。
第四十四条　萧山区、余杭区及各县（市）物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理，可参照本办法执行。
第四十五条 本办法自2004年11月1日起施行。

卫生部 中央编办 国家发展和改革委员会等


关于联合印发《关于单采血浆站转制的工作方案》的通知

卫医发〔２００６〕１１８号

各省、自治区、直辖市卫生厅局、编办、发改委、人事厅局、劳动保障厅局、国资委、国税局、地税局、工商局、食品药品监管局：
为进一步落实《中国遏制与防治艾滋病行动计划（２００６—２０１０年）》，控制经血传播艾滋病和其他疾病，理顺对单采血浆站的监督、管理体制，适应行政部门职能转变的要求，卫生部门与单采血浆站实行管办分离，县级人民政府卫生行政部门与单采血浆站脱钩，不再设置单采血浆站。按照国务院有关领导同志的批示精神，卫生部会同中编办、发展改革委、人事部、劳动保障部、国资委、税务总局、工商总局、国家食品药品监管局等部门共同制定了《关于单采血浆站转制的工作方案》（见附件）。现将《关于单采血浆站转制的工作方案》印发给你们，请按照有关要求认真组织实施。
卫生部
中央编办
国家发展和改革委员会　　　　　
人事部
劳动和社会保障部　　　　　
国有资产监督管理委员会
国家税务总局
国家工商总局
国家食品药品监督管理局　　　　　
二○○六年三月二十五日
附件：关于单采血浆站转制的工作方案
为进一步落实《中国遏制与防治艾滋病行动计划（２００６—２０１０年）》，控制经血传播艾滋病和其他疾病，强化地方卫生行政部门监管责任，完善单采血浆站监督管理体制，按照“管办分离”、政事分开的原则，卫生部门与单采血浆站脱钩，县级卫生行政部门不再设置单采血浆站，原由县级卫生行政部门设置的单采血浆站转制为由血液制品生产企业设置。
一、转制原则
（一）转制的单采血浆站应符合《采供血机构设置规划指导原则》的有关规定和当地的采供血机构设置规划。
（二）通过转制，单采血浆站应由血液制品生产企业设置和管理。单采血浆站与血液制品生产企业建立“一对一”供浆关系。对于今后由非血液制品生产企业设置的单采血浆站，一经查实，将注销《单采血浆许可证》。
（三）企业收购单采血浆站应采取协议转让的方式进行。
１．由１９９７年定点划片至今仍对应供浆的血液制品生产企业收购。
２．由２００４年全国原料血浆调拨定点划片跨区域企业收购。
３．上述两类企业在规定期限内（暂定３个月）与单采血浆站不能达成收购意向，应向单采血浆站所在地的省级卫生行政部门说明理由。经省级卫生行政部门同意，可采取拍卖、招投标等方式由其他血液制品生产企业跨区域进行收购。
二、转制单位资产处置形式和资本核定
（一）国有独资单采血浆站的资产处置：
１．承担国家指令性计划免疫任务的国有独资血液制品生产企业，原则上对建立“一对一”供浆关系的国有独资单采血浆站，采取整体资产无偿划转的形式接收。其国有资本金的核定，以划转基准日经会计师事务所审计报告或划出方国资监管机构批准的清产核资结果为依据。无偿划转的程序和有关事项按照国务院国有资产监督管理委员会印发的《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》（国资发产权〔２００５〕２３９号）执行。
２．对不承担国家指令性计划免疫任务的国有血液制品生产企业和其他血液制品生产企业，对建立“一对一”供浆关系的国有独资单采血浆站，应采取有偿转让形式接收。转让价格的确定以资产评估价值为参考依据。
３．被划转单位国有产权的权属应当清晰。权属关系不明确或存在权属纠纷的单位国有产权不得进行无偿划转。
（二）其他所有制形式单采血浆站的资产处置，采取有偿转让形式，将单采血浆站整体资产（含无形资产）评估，并以资产评估的净资产价值为转让价格的依据，向血液制品生产企业有偿转让。
三、步骤与程序
各地卫生行政部门应会同国有资产监管、人事、劳动保障、审计等相关部门组成单采血浆站转制工作领导小组，参照《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会财政部令３号）的相关规定制定转制方案，并报同级人民政府批准同意后，按照以下原则和步骤，负责本辖区单采血浆站转制的组织、实施工作。
（一）清产核资。卫生行政部门要会同国有资产监管、审计、监察等部门组成单采血浆站清产核资小组，监督、指导聘请的中介机构或有关部门对单采血浆站转制和产权转让进行财务审计和离任审计。在转制前对单采血浆站全部资产、债权、债务进行产权界定和清理，根据清产核资结果编制资产负债表和资产移交清册，并委托有关机构实施全面审计。资产损失的认定与核销，应当按照国家有关规定办理。
（二）资产评估。在清产核资和财务审计的基础上，进行有偿转让的单采血浆站应当委托具有相关资质的资产评估机构，依照国家有关规定对单采血浆站的资产进行评估，评估报告报当地国有资产监管机构备案后，作为确定有偿转让价格的参考依据。
１．资产评估中要包括对土地使用权等特许权的评估。
２．土地使用权转让时土地出让金按照国家有关规定进行支付（由土地使用权拥有者交纳）。
（三）资产处置批准权限与债权债务处理。
１．国有资产的无偿划转按照有关规定执行。
２．多种所有制形式的单采血浆站的资产有偿转让，首先要通过股东会（出资人）决议后，报经地方政府主管部门和国有资产监管机构批准，方可办理有偿转让手续。
３．单采血浆站转制后，其债权、债务关系一并由受让方承继。
（四）产权交易管理。资产转让应采取国家法律、行政法规规定的方式进行。跨区域的非定点供浆的企业收购单采血浆站的应采取协议转让、拍卖、招投标方式，出让方应对受让企业的资质、商业信誉、经营情况、财务状况、资产规模、管理能力、生产能力、原料血浆收购能力提出一定的要求。单采血浆站国有产权转让要进入产权交易市场，公开披露信息，并按照相关规则组织实施交易。单采血浆站国有产权转让成交后，单采血浆站与受让企业应当签订产权转让合同，并应当取得产权交易机构出具的产权交易凭证。
（五）定价、付款方式及期限。有偿转让底价的确定主要依据经备案的资产评估结果，当交易价格低于评估结果的９０％时，应当暂停交易，在获得国有资产监管机构同意后方可继续交易。收购价款原则上一次性付清。如金额较大（大于１，０００万元）、一次付清确有困难的，可以采取分期付款的方式。采取分期付款方式，企业首期付款不得低于总价款的７０％，并在合同生效之日起５个工作日内支付；其余款项应当提供合法的担保，付款期限不得超过１年。
（六）企业法人登记。单采血浆站由事业单位转制为企业后，应按有关规定到工商行政管理部门办理企业法人登记手续。根据《血液制品管理条例》，为明确血液制品生产企业与单采血浆站的投资与被投资的产权关系，强化各级卫生行政部门的监管职责，单采血浆站的设立由血液制品生产企业作为投资的主体。依照《公司法》，建立血液制品生产企业与单采血浆站的母子公司体制，血液制品生产企业的投资比例不少于８０％。转制后的单采血浆站的名称，应符合企业名称登记管理的规定。转制后应到有关机构办理核销事业编制、注销事业单位法人的手续。
（七）转制后的税赋。转制后的单采血浆站依法缴纳有关税收。
四、人员分流安置
由卫生行政部门设置的单采血浆站中，２００４年４月３０日之前在单采血浆站工作的在编职工（包括编制内离退休人员，不含兼职等编外人员）整建制划转接收企业。从划转之日起按规定参加城镇企业养老保险。单采血浆站事业单位转为企业过程中，应当按照有关政策规定处理好与职工的劳动关系，解决遗留问题，并做好职工各项社会保险关系的接续工作，涉及到劳动合同签订、养老保险等问题，具体可以参照下述意见办理。
（一）关于劳动合同签订问题。转制为企业的单采血浆站职工按照《中华人民共和国劳动法》与企业签订劳动合同。劳动合同的期限由双方协商确定，签订劳动合同的期限应不短于三年。对符合下列条件的职工，如果职工提出订立无固定期限的劳动合同，企业应当与其订立无固定期限的劳动合同：
（１）在本单位连续工作满十年以上的；
（２）工作年限较长，且距法定退休年龄十年以内的；
（３）复员、转业军人初次就业的。在转制过程中，企业与在编职工签订劳动合同时，不再约定试用期。单采血浆站转制后，执行企业的收入分配制度，职工的薪酬收入由企业根据现有的薪酬管理办法，结合在原单位的工资水平等因素综合考虑确定。
（二）关于养老保险问题。按照属地化管理的原则，可参照国家对中央转制工程勘察设计单位有关政策精神，落实单采血浆站转制后的养老保险问题。具体事项，根据转制单采血浆站的具体情况，由当地卫生行政部门与劳动保障行政部门协商办理。
五、转制及转制后单采血浆站的监督管理
（一）各省级卫生行政部门负责协调处理转制前后出现的人员安排、工资福利及债权债务等纠纷的举报和投诉工作。
（二）各级卫生行政部门应会同有关部门，精心组织，周密策划，在当地政府的领导下，平稳有序地完成转制工作，并在转制过程中保证原料血浆的正常采集与供应。
（三）单采血浆站转制后，应重新办理申请执业注册手续。省级卫生行政部门要严格按照《血液制品管理条例》、《单采血浆站基本标准》和本转制方案的有关要求以及卫生部的有关规定进行检查验收，合格后方可重新核发《单采血浆许可证》。原《单采血浆许可证》由发证机关收回注销。各省级卫生行政部门要将本辖区单采血浆站转制情况汇总后，上报卫生部；卫生部将派出督察组对各地转制落实情况进行抽查。
（四）单采血浆站作为血液制品生产企业生产原料的专门供应机构，其设置及管理在符合《单采血浆站基本标准》相关规定的基础上，还须符合《单采血浆站质量管理规范（ＧＭＰ）》的有关要求。
（五）血液制品生产企业法定代表人（负责人）和单采血浆站法定代表人是原料血浆质量安全的主要责任人。卫生行政部门要严格按照《血液制品管理条例》的相关规定，负责对单采血浆站的准入、执业验收和日常监督检查等，对单采血浆站的违规行为要按照《血液制品管理条例》相关条款进行处罚，并承担相应的行政责任。食品药品监督管理部门加强对血液制品生产企业的质量监管，对血液制品生产企业违规行为依据《药品管理法》、《血液制品管理条例》等相关法律法规进行处罚，并承担相应的行政责任。
六、附则
（一）在２００６年１２月３１日前不能完成转制或没有血液制品生产企业收购的单采血浆站，将被注销《单采血浆许可证》。
（二）县级卫生行政部门所属的单采血浆站国有产权转让所得的收入或被关闭单采血浆站的国有资产处置收入应全部纳入地方卫生事业经费，优先用于安置转制过程中的分流人员，任何单位与个人不得截流或挪用。
（三）已由血液制品生产企业全资设置的作为独立法人的单采血浆站，不在此次转制范围之内。对不符合《血液制品管理条例》规定，由个人投资或社会组织投资开办的单采血浆站，应在符合《采供血机构设置规划指导原则》和当地的设置规划的前提下，参照本方案，由血液制品生产企业收购、设置，进行独立企业法人登记。