物权法学习与思考之二:对不动产统一登记制度的思考

[摘要:目前要求不动产统一发证的呼声很高,认为房地产应当发一本证，只要把土地、房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。]

《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。笔者在此就不动产统一登记若干问题，谈些个人观点。
一、不动产登记现状
什么是不动产，《物权法》本身并没有作出规定。一般来说，“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”[1]。根据现行有关法律规定，不动产登记的范围、机构和法律体系，大致如下：
（一）不动产登记范围
1、国有土地使用权登记；
2、农民集体所有土地所有权、使用权登记；
3、无地上定着物的土地使用权抵押登记；
4、房屋所有权登记；
5、房屋所有权抵押登记；
6、土地承包经营权登记；
7、国家所有和集体所有的林地所有权登记；
8、个人使用的林地使用权登记；
9、林木所有权抵押登记；
10、采矿权登记。
（二）不动产登记机构
1、第1-3项，由土地行政主管部门负责登记；
2、第4-5项，由房产行政主管部门负责登记；
3、第6项，由农业行政主管部门负责登记；
4、第8-9项，由林业行政主管部门负责登记；
5、第10项，由地矿行政主管部门负责登记。
（三）不动产登记法律体系
1、以《土地管理法》为龙头的土地登记法律体系。
2、以《房地产管理法》为龙头的房屋登记法律体系。
3、以《土地承包法》为龙头的土地承包经营权登记法律体系。
4、以《森林法》为龙头的林地登记法律体系。
5、以《矿产资源管理法》为龙头的采矿权登记法律体系。
6、以《担保法》为龙头的不动产抵押登记法律体系。
在法律框架下，国家部委和地方政府制订了一系列的登记配套规章，仅以土地登记为例，部颁规章有《土地登记规则》（1995年12月28日国家土地管理局发布）、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日国家土地管理局发布）、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》（1995年9月10日国家土地管理局发布），政府规章则有省、自治区、直辖市人民政府和省会城市、较大的市人民政府颁布的《XX省土地登记办法》、《XX市土地登记办法》。此外，各级政府及土地行政主管部门出台的土地登记规范性文件，难以胜数。
二、不动产统一登记的思考
不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记办法。
（一）登记范围
土地和房屋属于不动产，但土地上的附着物或者说定着物，除了房屋外，种类繁多，哪些属于不动产登记范畴，哪些不属于不动产登记范畴，其法定名称和权证名称如何定，值得商榷。如：森林（林木），是发林木所有权证，还是发林地使用权证;承包荒山等，是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证；草场，是发草地使用权证，还是发草场使用权证；滩涂，发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证；海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚没有对不动产登记范围作出统一规定，各地理解不一，名称不一，是否登记也不统一，因此，由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定，“定纷止争”，很有必要。
（二）登记机构
物权法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全国人大十届五次会议通过，立法时间长达13年之久，在新中国立法史上是“空前绝后”，其立法难度之大，争议之广，可想而知，公布后反响之大，也是始料未及。《物权法》把不动产统一登记机构的设置难题交给了行政法律法规解决，但《物权法》起草中13年都没有解决的事情,要在之后短时间内解决,并非易事。统一登记机构的设置，大致有三种模式。
1、机构合并模式。即将涉及不动产登记的部门合并为一个部门，统一办理不动产登记。目前，全国的土地行政主管部门与地矿行政主管部门已合并为国土资源行政主管部门。由于要求土地与房屋统一登记的呼声很高，一些地方已经将土地、房产两个部门合并为一个部门。这种模式有两个问题值得探讨。
（1）几证统一问题。房地产登记不是仅取得土地证和房产证即可，还有一个契证，如果不动产统一登记的目的是让老百姓在一个部门办证，应当是“三证”统一而不是“两证”统一。同时，土地承包证、林权证等如果不纳入不动产统一登记，不动产统一登记制度又似乎是缺了一大块，与《物权法》的规定不符。
（2）机构上下衔接问题。我国改革开放以来，许多地方实行了行政机构改革，试验了多种改革方法，收效甚微，“改来改去改回过去”，其原因，一是受现行法律法规的制约。行政改革超前于法律，使一些部门的行政执法职能与法律规定不符。二是受国家部委设置的制约。地方行政改革超前于国家部委行政改革，一个地方部门要对口几个国家部委，在国家部委之间对一些工作有不同政策意见时，地方部门左右为难。
2、机构单设模式。即设置独立的不动产登记机构，统一办理不动产登记。国内已有地方单设了房地产权统一登记机构。这种模式也有两个问题值得探讨。
（1）不动产登记依赖于相关部门的工作。
设置一个不动产统一登记机构很简单，不过是编制部门发一个文件，出一个“三定方案”而已。但要把一本证书发出去，就不是发一个文件这么容易了，有许多前置工作要做。
以土地登记为例，前置工作主要有：要进行宗地测绘和数据入库比对接边，要进行宗地调查并核对登记要素，要进行界址确认并取得四邻签章认可后，方可进行土地设定登记。房地产建设项目竣工后，要对建设用地情况进行复核验收，要核对审批面积和实际建设面积，要对违法行为进行调查和处理，要补签土地出让合同补收土地出让金，要按照房屋单元进行宗地面积分摊等等，这些工作均需要土地行政主管部门办理，涉及多个处室配合完成。如果设置独立的不动产登记机构，该机构不可能承担前述工作，其结果，一是造成资料重复印制，行政资源及大浪费，二是土地登记申请人本来在土地行政主管部门一家可以办理的事情，反而要多跑一个部门。
（2）相关部门的工作又依赖于登记资料。
仍以土地管理工作为例。土地登记为土地管理日常工作提供基础和保障，如用地报批、征地拆迁、具体项目用地审批、土地出让,建设项目竣工后的复核验收、增加建筑面积与改变用途补缴出让金,土地使用权转让、出租、抵押等等，都需要以土地登记资料作为依据;用地的批后监管，如对违法用地、违法交易、闲置土地的认定处理等，也都离不开土地登记资料。若由统一登记机构负责土地登记工作，土地行政主管部门将无法掌握第一手登记资料，导致上述工作无法顺利开展，影响工作效率和工作质量。
3、集中办理模式。即相关部门在一个固定场所，一次受理申请，各司其职办理，集中统一出证。这种模式的特点是无需改变政府部门的工作职能，又达到统一办证的目的。近几年，各地为方便办事，先后设置了一些集中办理中心，受到了人民群众的好评。这种模式需要解决以下两个问题。
（1）大集中还是小集中问题。如果采用集中办理模式，应该是大集中，全部不动产登记都应集中办理，任何部门不得以任何理由阻挠集中办理。
（2）具体办证机构的职权问题。根据法律法规的规定，土地证由市、县人民政府颁发，房产证等由市、县相应主管部门颁发，但各部门的办证具体工作往往由事业单位负责。因此，办证机构需要政府和部门委托行政职能，或者由法律法规向办证机构授权。
教育部办公厅


教育部办公厅关于在职业学校进行学分制试点工作的意见


2001-08-17

教职成厅〔2001〕3号


　　为了贯彻全国教育工作会议和《中共中央国务院关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》精神，实现《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出的推行弹性学习制度的目标，推动职业教育教学制度创新，各地应当组织有条件的职业学校进行学分制试点工作。为各地职业学校进行学分制试点提供必要的规范，并为地方和学校提供必要的指导，现提出如下意见：



　　一、职业学校进行学分制试点的必要性



　　职业学校实行学分制，是进行教育教学制度创新，建立适应经济建设、社会进步和个人发展需要的更加灵活、更加开放的教学组织和管理制度的重要举措。职业学校实行学分制有利于推进学生个性的全面发展，充分调动学生的学习积极性；有利于遵循教育规律，因材施教，满足经济建设和社会发展对人才多样化的需求；有利于提高职业教育自身的活力，进一步把职业教育做大、做强、做活。近几年来，有的地方已经在一些职业学校试行了学分制，取得了初步成效。当前，各地应进一步组织有条件的职业学校进行学分制试点工作，不断推进教学组织和管理制度的改革，为逐步在职业学校全面实行学分制创造条件。



　　二、职业学校学分的确定和取得



　　1、学分制是以学分作为衡量学生学习份量、学习成效，为学生提供更多选择余地的教学制度。学分是计算学生完成课业的必要时间和成效的单位，是学生获得学业证书的主要依据，也是学校组织教学的依据。职业学校计算学分应以课程(含实践课程)在教学计划中的课时数为主要依据，一般课程以16～18个课时为1个学分。公益劳动、军训、入学教育、毕业教育等，以1周为1个学分。根据实现专业培养目标需要，现行的三年制专业实行学分制后的总学分一般不少于170学分；四学年制专业总学分一般不少于220学分；五年制或“三加二”学制专业总学分一般不少于270学分。



　　2、试行学分制的学校要按照教育部《关于制定中等职业学校教学计划的原则意见》(教职成[2000]2号)和有关专业指导性教学计划或课程设置的要求制定适合学分制的教学和课程安排方案，努力实现课程的综合化、层次化和模块化。实施性教学计划中的课程类型可以分为必修课、限定选修课和任意选修课。必修课是指为保证专业人才培养的基本规格和质量，学生必须修习的课程，包括文化基础课程、主干专业课程；限定选修课是指学生在专业业务范围内，按照规定要求选修的深化、拓宽与专业相关的知识和技能的课程；任意选修课是指学生根据个人兴趣和实际需要选择的扩大知识面、提高适应能力的课程。各试点学校应根据实际需要合理确定这几类课程的比例。



　　3、学校和教师要指导学生根据社会需要和个人兴趣、条件，按照实施性教学计划和学期授课计划进行选课。试行学分制的学校应事先向学生公布实施性教学计划的课程及相应学分，以供学生选择。学校要允许学生根据社会需要、个人兴趣和条件跨学校、跨专业选择课程和学习方式，允许学生工学交替、分阶段完成学业。



　　4、要采用适合学分制的考核制度，建立有利于培养学生全面素质和综合职业能力的教学质量评价体系。试点学校一般应采用学期(学年)课程成绩来评价学生学习的份量和成效，成绩合格者应取得相应学分，成绩不合格者，可通过补考，或申请重修，在成绩合格之后才能获得相应学分。为鼓励学生取得更好的成绩，可实行绩点制的考核方法。



　　5、建立校际之间、相近专业之间、学历教育与职业资格培训和各种形式的短期培训之间学分相互承认的机制。对于从其他职业学校、其他专业转入的学生，应承认其取得的相关的学分。对于从高中阶段其他类型学校或教育培训机构转入的学生以及具备相当学历的社会青年，应承认其相应的学习经历和学分。学校对学生取得相关的国家职业资格证书、技能等级证书，可以折合成相应的学分。学校对学生在参加国际、全国或省部级各种知识、技能和文艺、体育等竞赛中受到的表彰和获得的奖励，应酌情承认或奖励一定学分。学校应允许学生根据已有的学习经历和成绩，或根据自身情况，申请免修相应课程，经考核成绩合格者可取得相应学分。



　　6、学生修满本专业要求的学分，并通过思想品德、组织纪律、行为规范等方面的综合考核后，准予毕业，学校应向其颁发毕业证书。学生在学习一个专业的同时或之后，经学校批准，也可以选修另一个专业的课程，取得相应学分后可获双专业毕业证书。对于跨学校选择课程的学生，其在颁发毕业证书的学校取得的学分原则上不低于总学分的60%。



　　三、加强对职业学校学分制试点工作的领导



　　1、职业学校进行学分制试点工作，是教育教学组织和管理制度的一项重大改革，各省、自治区、直辖市教育行政部门和国务院有关部委教育主管部门要加强领导。要根据本意见制定本地区职业学校进行学分制试点工作的方案，确定有条件的国家或省级重点职业学校进行试点，并要加强对试点学校的管理和指导，不断总结经验，积极稳妥地推进此项工作，切实保证职业教育教学质量。要争取财政和物价部门的支持，制定适应学分制的学费收取标准和办法。要根据我部关于改革中等职业学校学籍管理工作以及改革招生办法的精神，结合各地实际制定有利于实行学分制的学籍管理制度。



　　2、职业教育研究机构要从深化职业教育教学改革和课程建设的总体要求出发，加强对学分制的理论和实践问题的研究，对进行学分制试点的职业学校提供咨询服务和指导，组织学分制试点的经验交流活动。

　　3、进行学分制试点的职业学校要认真学习有关政策，切实更新教育观念，充分发挥学分制在全面推进素质教育、提高职业教育教学质量和办学效益中的作用。要注意研究和正确处理实行学分制给学校带来的新情况、新问题，要不断加强和改进学生德育工作。要制订相应的规章制度，搞好师资和管理人员的培训，加强实验实习基地的建设，开发和运用现代的教学方法和技术手段，确保学分制试点工作顺利进行。