中国房地产证券化的法律思考

王晓君*


内容提要：
资产证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一，它通过巧妙的设计，将流动性差的资产转化为流动性好的债券，借以融通资金。目前，我国资本市场的发育不完善，融资渠道比较狭窄，尤其体现在房地产融资渠道多年来的单一性上，这造成了两个尴尬的境地，一是房地产资金筹集进入一个瓶颈状态，二是银行长期背负巨额的不良资产。“121”文件 的出台更加使房地产银行贷款的途径缩水，资本市场不得不创造新的金融工具以适应趋于恶劣的投资环境。房地产证券化就无疑是拓宽房地产融资渠道的一个新的工具性创新，随之迩来的将带动整个市场和体制的创新。房地产证券化就是将房地产投资直接转化为证券形态，它包括抵押债权证券化和项目融资证券化。国外房地产发展的经验表明：房地产证券化是发展房地产市场最为有效的手段。我国房地产业的发展不容乐观，笔者认为房地产证券化作为突破房地产融资的瓶颈现状，带动整个资产证券化的良性运作，是值得提倡的一种金融创新，但于经济环境、法律框架等方面的限制，我国实施资产证券化业务还面临许多障碍。本文旨在对房地产证券化作粗浅的探讨的基础上，以期抛砖引玉。
关键词：房地产 资产证券化 房地产证券化 房地产立法

一、前言
资产证券化源于７０年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于８０年代在欧美市场获得蓬勃发展。９０年代起，资产证券化开始出现在亚洲市场上，特别是东南亚金融危机爆发以后，在一些亚洲国家得到迅速发展。 资产证券化（包括不良资产证券化和房地产证券化）是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具，是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。通俗地讲，资产证券化就是把缺乏流动性，但具有预期稳定现金流的资产汇集起来，形成一个资产池，通过结构性重组，使之成为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融资的过程。 目前在我国存在大量的可用于资产证券化的资产，例如房地产基础设施的建设、房地产抵押贷款等。资产证券化尤其使房地产证券化在我国具有广阔的发展空间，我们应当充分把握这一机会，在拓宽溶资渠道和完善资本市场的同时，建立良好的政策法律环境和投资环境。 2003年 6月5日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即“121号文件”，以控制房地产信贷风险，其中的核心内容有： 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；商业银行发放的房地产贷款严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。这好比把造成银行不良资产的紧箍咒转嫁给了房地产开发商，使房地产融资渠道单一的窘境雪上加霜。加快房地产证券化的发展以激活资本投资市场势在必行，启动相关的专项研究和政策法律的研究也就显得尤为重要。
二、房地产证券化的含义、性质和特征
（一）房地产证券化的含义和性质
以住房抵押贷款证券化为代表的房地产证券化最早出现于上个世纪70年代的美国。房地产证券化（Real Estate Securitization），是指把流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产投资权益证券化即商业性房地产投资证券化。
因为证券化本身就是一个非常宽泛的概念，而且目前也没有关于资产证券化的权威法律定义，所以理论界对房地产证券化的理解也存在着很大的分歧：
有的学者认为房地产证券化是指通过发行股票或公司债券进行融资的活动，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合，发行股票或债券。这种观点意味着房地产证券化，既可以解决开发企业流动资金不足的问题，又可分散房地产开发投资的风险。有的学者认为房地产证券化是指房地产开发项目融资的证券化，即以某具体的房地产开发项目为投资对象，由投资方或开发企业委托金融机构发行有价证券筹集资金的活动。
实际上，房地产证券化产生的背景及实践表明，房地产证券化是指房地产投资由原来的物权转变为有价证券的股权或债券，是指房地产投资权益的证券化和房地产抵押贷款的证券化，而并非房地产开发企业发行股票或债券的筹资活动，也不是房地产开发项目融资证券化。
房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。因为房地产本身的特殊性，其原有的融资方式单一，房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。其实质上是物权的债权性扩张。房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资，资产本身偿付能力与原始权益人的资信水平被彻底割裂开来。
与其他资产证券化相比，房地产证券化的范围更广，远远超出了贷款债权的证券化范围。贷款证券化的对象为贷款本身，投资人获得的只是贷款净利息，然而，房地产投资的参与形式多种多样，如股权式、抵押式等等，其证券化的方式也因此丰富多彩，只有以抵押贷款形式参与的房地产投资证券化的做法才与贷款证券化相似，其他形式的证券化对象均不是贷款本身，而是具体的房地产项目。所以房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。
房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。
房地产投资权益的证券化 又称商业性房地产投资证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。
房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。
总之，房地产证券化是一种资产收入导向型融资，以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展。它既是一种金融创新，更是全球性经济民主化运动的重要组成部分。
（二）房地产证券化的特征
1、基础资产的法律形式是合同权利。无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益证券化，在证券化过程中，基础资产都被法律化为一种合同权利。
2、参与者众多，法律关系复杂。在整个证券化过程中，从基础资产的选定到证券的偿付，有众多的法律主体以不同的身份参与进来，相互之间产生纵横交错的法律关系网，其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的。借款人和贷款人之间的借贷法律关系，委托人和受托人之间的信托关系，SPV（特设机构）和原始权益人的资产转让关系，SPV和证券承销商的承销关系，还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等，一个证券化过程中，有着多种多样的法律关系，牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。
3、独特的融资模式。这主要体现在两个方面，一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构，通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债，是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化，将资产负债表中的资产剥离改组后，构造成市场化的投资工具，这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债率。
4、安全系数高。在由其他机构专业化经营的同时，投资者的风险由于证券化风险隔离的设计，只取决于基础资产现金流的收入自身，非以发起人的整体信用为担保，并且和发起人的破产风险隔离，和SPV（特设机构）的破产风险隔离，SPV或者是为证券化特设一个项目一个SPV，或者对证券化的基础资产实行专项管理，SPV的经营范围不能有害于证券化，对基础资产的现金流收入委托专门的金融机构专款专户。这种独特的设计降低了原有的风险，提高安全系数。另外，证券化的信用级别也不受发起人影响，除了取决于自身的资产状况以外，还可以通过各种信用增级手段提高证券化基础资产的信用级别，降低风险，提高安全性。而且，房地产证券具有流通性，可以通过各种方式流通，提早收回投资，避免风险的发生。
5、证券品种多样化，适合于投资。房地产证券本身就根据不同投资者的不同投资喜好设计了品种多样：性质各异的证券，有过手证券，有转付证券，有债券，有收益凭证，等等。
6、政策性强。房地产证券化之所以起源于美国，是和美国政府的推动作用分不开的。众所周知，美国是崇尚市场机制的国家，但与其它经济金融部门相比，房地产市场是美国政府干预较深的一个领域。一方面通过为抵押贷款提供保险和发起设立三大政府代理机构--联邦国民抵押贷款协会、联邦住房抵押贷款公司以及政府抵押贷款协会参与到证券化业务中来，直接开展住宅抵押贷款证券化交易，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。另一方面它则通过制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展：美国政府调整了法律、税务、会计上的规定和准则，包括通过《税收改革法案》；以FAS125规则替代FAS77规则，重新确定了“真实销售”的会计标准；通过了FASIT立法提案等等。所以，房地产证券化市场受政府政策导向影响大。
三、海外房地产证券化的立法体例
海外房地产证券化的法律规定，从体例上看，可以分为分散立法型和统一立法型，这两种体例跟各自的国情是紧密联系的。
（一）分散立法型国家的法律规定。
1、美国关于房地产证券化的法律规定。
美国是最早进行房地产证券化的国家，在法律制度方面积累了非常丰富的经验，其主要立法有：1933年的《证券法》、1934年的《证券交易法》。 1940年《投资公司法》。 在房地产投资信托方面，应当说，《投资公司法》与1935年《公用事业控股公司法》、1939年《信托契约法》、1940年《投资顾问法》，都成为日后投资公司经营房地产投资信托业务管理规则的基本框架。《第125号财务会计准则》（FAS125）、《转让、提供金融资产服务及债务清除之会计处理》。 两法采用金融合成分析法，改变过去对“真实销售”只“重形式轻实质”的缺陷，该法还对房地产证券化中的会计报表及其报表合并等问题作了详细规定，有利于保护投资者的合法权益。在地产投资信托方面，正式开创了REIT。
2、英国关于房地产证券化的法律规定。
英国自1987年开始发行按揭支撑证券，在抵押贷款市场，通过证券化的资产建立出借机构。例如国家房屋贷款有限公司、私人抵押有限公司。英国的抵押支撑证券通过建筑保险、人寿保险和抵押赔偿单进行组合。银行、机构投资者和海外投资者是英国证券化市场的主要投资者。在法律方面，英国1986年《建筑团体法》中“适宜抵押公司”指导建筑团体发行抵押支撑证券；1991年《流动资产咨询注解》鼓励建筑团体在抵押支撑证券市场的投资；1989年2月《贷款转让与证券化准则》由英格兰银行颁布，起到了宏观调控与监督的作用；此外《关于统一国际资本衡量和资本标准的协议》、《1986年财政支付法》、《1974年消费者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》，在众法之间既有鼓励房地产证券化也有约束的作用。
3．采用分散型立法的国家和地区还有法国、德国、澳大利亚、加拿大和我国香港地区。
（二）统一立法型国家的法律规定。
1、日本关于房地产证券化的法律规定。
日本的房地产证券化起步于80年代中后期，当时在法律上还存在着诸多限制，致使该产品无法在市场上广泛开展，直到1997年金融风暴后，日本金融市场受到重击，在残酷的现实环境催迫下，1998年通过《特殊目的公司法》，并于2000年修正为《资产流动化法》，至此，才为日本证券化市场的全面开展扫清了法律上的障碍。 此外，在日本推动金融资产证券化的同时，我们仍然不能忽视以下法律在证券化中的作用：《抵押证券法》、《抵押证券业规制法》、《信托法》、《信托业法》、《特定债权事业规制法》。这些法相较《资产流动化法》来说，虽然更分散，但仍然具有补充适用的价值。
2、韩国关于房地产证券化的法律规定。
韩国的资产证券化实践主要出现在1997年金融危机之后，这之前基本未开展资产证券化业务，也没有制定相关的法规，而仅允许离岸资产的跨国界证券化。金融危机爆发后，韩国的金融业暴露出许多问题，在严格的金融监管下，韩国的金融机构都在尽力通过提高资本充足率来改善它们的安全性，金融机构进行有效的资产负债管理的重要性变得更加突出。随着金融改革和调整的深化，韩国政府希望通过证券化的方式来清除不良贷款，以最大限度地降低对整个社会的冲击。于是在1998年7月就颁布了《资产证券化法案》，该法从立法预告到法案生效，历时仅2个多月。
3、采取统一立法型的国家和地区还有印尼、马来西亚、泰国和我国的台湾地区。
四、我国推行房地产证券化的必要性和可行性
（一）我国房地产证券化的发展现状
房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。
1、房地产抵押债权证券化的发展现状
房地产证券化从银行金融机构的角度看，表现为金融机构出于单纯的融资目的，将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场，称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看，抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为：(1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲，该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7％，占总行贷款总额的比例还不到1％。由于没有相当规模的抵押贷款积累，抵押债权的证券化便难以推行；(2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一，仍处在放贷一还款的简单循环阶段，由此决定了抵押贷款资金的流动性差，抵押贷款市场尚需进一步发展。
2、房地产投资权益证券化的发展现状
国家医药管理局


医药工业企业进口设备管理暂行办法

1988年4月13日，国家医药管理局

第一章 总 则
第一条 医药工业进口设备是医药工业生产设备的精华，是医药工业的重要物质技术基础。为了充分发挥进口设备效能，取得更好的经济效益，根据《全民所有制工业交通企业设备管理条例》和《医药工业企业设备管理办法》，特制定本办法。
第二条 企业应高度重视医药工业进口设备的综合管理，切实做到规划好、使用好、维修好，充分发挥进口设备的重要作用。
第三条 企业应积极引入社会主义商品机制，运用多种形式，努力开拓国内外设备市场，不断提高进口设备的利用率和综合效益。

第四条 各级医药主管部门和企业应积极推进进口设备国产化，把进口设备的国产化作为发展医药设备的基本对策之一。
第五条 企业应按照主要设备的要求对进口设备进行管理，企业的设备管理部门必须参加进口设备的全过程管理，必须建立从进口设备的规划和选购直至更新报废的全过程综合管理责任制。

第二章 进口设备的规划与选购
第六条 企业应根据医药工业发展要求，做好进口设备规划与选购。从实际出发，量力而行，贯彻“先进、适用、经济”的原则。
第七条 企业进口设备的规划应在主管设备厂长（或总工程师）的主持下，组织设备管理等有关部门，对需要进口的设备，共同进行可行性研究和技术经济论证，防止盲目进口，且对其结果负责。进口设备的规划应根据有关规定报主管部门审批。
第八条 企业设备管理部门应把好进口设备的选型关，应符合《药品生产管理规范》的要求，还应有国内配套和国产化工作的相应方案。
第九条 进口设备的规划、选型、谈判、签约、出国考察、安装、调试和技术培训等工作，必须有熟悉设备管理和精通业务的技术人员参加。
第十条 选购进口设备必须有详细的技术文件和资料，并应把保证备品配件供应列为重要内容。

第三章 进口设备的安装与调试
第十一条 进口设备的安装与调试是保证进口设备正常运行的重要阶段，企业应组织精干人员实施。
第十二条 设备开箱检验合格后，应按合同中规定的技术要求及设备安装图纸，使用说明书，在合同规定期内安装完毕。严格按照设备安装技术规程中有关规定进行，并认真做好记录。
第十三条 进口设备的调试工作。一般应有供需双方参加，在供方人员或委派人员的指导下进行。严格按合同规定，认真检查进口设备的各项技术性能参数。
第十四条 进口设备应按有关规定进行试运行和性能指标的测试，必须做好验收交接工作。经测试合格后，由参加试运行的人员会签存档。
第十五条 进口设备在试运行和试生产正常、性能指标测试合格后验收，供需双方按有关规定在竣工验收证书上签字，并将技术资料归档。

第四章 进口设备的检验与索赔
第十六条 检验与索赔必须认真执行《中华人民共和国进出口商品检验条例》及其实施细则和国家有关规定。
第十七条 进口设备的企业必须责成专门机构，全权负责检验与索赔事宜。
第十八条 出国监造和装运前检验不得代替国内最终检验和索赔权；检验或监造人员回国后必须参加进口设备的验收工作。
第十九条 进口设备的检验须按以下条款实施：
1．检验前，检验人员必须全面熟悉有关检验事项；
2．进口设备的企业必须做好口岸接运事宜；
3．到货后，根据合同及商检机构的有关规定抓紧开箱，并按合同与装箱单等有关资料逐项清点和进行外观品质检验，如发现问题，及时申报当地商检机构。
4．安装前，按合同中有关规定，必须进行全面质量检验。在安装前无法检验的项目，可在安装和试运行过程中进行检验。
5．除在安装调试后，对设备进行全面的技术经济式和检验之外，在保证有效期满之前，还必须进行一次综合测试。
6．以上各步检验结果必须严格做好记录和同供方的会签工作。
第二十条 进口设备的索赔须执行以下条款：
1．索赔时应根据事实和有关证明分清责任。
2．索赔必须注意索赔限期，除外运公司、保险公司索赔期限另有规定外，凡进口设备到货检验后，所确定的数量、规格、残损及外观品质问题要在索赔有效期内向供方提出索赔。凡因内在质量问题，在索赔期内不易查出，要在保证期内向供方提出索赔。
3．索赔金额包括设备本身的损失及由此产生的直接损失和检验费用。

第五章 进口设备的使用与维护
第二十一条 企业必须专门建立进口设备的操作、使用、维护规程和岗位责任制。进口设备的操作和维护人员必须严格遵守进口设备的操作、使用和维护规程。
第二十二条 进口设备的操作和维护人员，应对进口设备的运行状况尽可能地使用仪器，按时逐点检查，并做好记录，防止故障发生。
第二十三条 进口设备的操作人员，必须由企业有关部门负责进行理论和实际考试，合格者发给操作证，其操作人员要相对稳定。
第二十四条 企业必须按照规定加强进口设备润滑管理。

第六章 进口设备的备件与检修
第二十五条 进口设备备件管理的基本任务是根据经济合理、集中管理的原则，抓好修、供、用三个环节，以满足设备维修的需要，保证设备正常运行。
第二十六条 企业要加强进口设备备件的计划管理。制订备件目录，根据腐蚀，磨损规律，编制备件消耗定额，建立备件储备卡，制订合理的周转储备定额，并实行专人专项管理。
第二十七条 进口设备备件图纸要准确、可靠、齐全，并建立较完整的备件图册。
第二十八条 对进口设备备件应立足国内，积极组织仿制生产，要积极采用新工艺、新材料、新技术、修复强化易损件，做好旧件的修复利用，节约资金。国内无法解决的备件，应及时提出购买计划组织进口，并要保证外汇专款储备，合理使用。
第二十九条 企业应专门制订进口设备检修规程、检修技术标准，并严格执行考核，以保证检修质量，缩短检修时间，减少检修费用。
第三十条 企业必须根据进口设备实际技术状况，编制其检修计划，并严格执行。
第三十一条 进口设备修理完毕后，要根据检修技术标准的要求验收。经检验合格后，移交给使用部门，实际运行一段时间并仍能达到其技术指标和性能要求，方可进行最终交接。交接时需要设备管理部门、维修部门和使用单位三方签证方可生效，并归入档案。

第七章 进口设备的国产化
第三十二条 进口设备在消化吸收的基础上，实现国产化是解决医药工业设备生产供应的重要途径，各级医药主管部门和企业负责人必须高度重视进口设备的国产化工作。应对进口设备的国产化工作作出规划，组织大专院校、科研院所、机械厂、药机厂等单位和使用进口设备的企业，根据国际上有关法律，积极推进进口设备的国产化。
第三十三条 企业进口设备国产化时，必须与国产化工作的有关单位，按我国有关规定，双方签订合同，方予实施。
第三十四条 制造部门对国产化设备须经预验收，合格后报主管部门进行鉴定和验收。

第八章 进口设备的基础管理
第三十五条 进口设备应专门建立基础管理的各项规章制度和台帐、卡片和技术档案。
第三十六条 企业应尽快翻译进口设备资料，必须有进口设备资料的译本，随机附件清单及检修记录。

第九章 进口设备工作的教育与培训
第三十七条 各级医药管理部门和企业均应按照进口设备的特殊性，制定进口设备的教育、培训工作计划，并进行多层次、多渠道和多形式的专业技术和管理知识教育，大专院校、中专学校要创造条件将进口设备管理列入教学计划。
第三十八条 进口设备工作的教育、培训，应根据条件，采取请国内专家、教授，聘请国外专家、学者和出国培训等多种方式。
第三十九条 企业进口设备工作教育、培训对象，应包括下列人员：主管设备厂长（或总工程师）；主管设备的科（处）长、车间主任；厂、车间、班组设备员；进口设备操作和维修人员。
第四十条 企业各类人员的教育、培训内容，主要包括：
1．主管设备厂长（或总工程师）、设备科长（处长）、厂、车间、班组设备员的培训内容是国家有关法律规定、现代管理方法等。
2．生产车间和机修车间主任的培训内容是进口设备的操作、使用和维护知识、进口设备的检修知识等。
3．进口设备操作人员的培训内容可根据进口设备特点和工艺特殊要求决定，如进口设备的操作、使用和维修知识等。
4．进口设备检修人员的培训内容是进口设备的原理、结构特点、故障原因、排除方法、检修规程和检修技术标准等。

第十章 附 则
第四十一条 各省、自治区、直辖市医药管理局（总公司）可根据本办法制定实施细则。
第四十二条 本办法主要适用于全民所有制医药工业企业。集体所有制企业、事业单位可参照执行。
第四十三条 本办法由国家医药管理局负责解释。
第四十四条 本办法自公布之日起执行。