湖北省人民政府


湖北省人才市场管理规定
湖北省人民政府



1999年2月9日省人民政府常务会议审议通过

第一章 总 则
第一条 为了加强对人才市场的管理，促进人才合理流动，实现人才资源的优化配置，根据国家有关规定，制定本规定。
第二条 本规定所称人才是指具有中专毕业以上学历的人员，初级以上专业技术职务（含取得相应专业技术职务任职资格）的人员和企业经营管理人员。所称人才市场，是指运用市场机制、调剂人才余缺，对人才流动实行社会化管理服务的中介场所。
第三条 本规定适用于本省境内人才中介机构、人才交流会（包括人才招聘会、人才交流洽谈会、人才竞聘会、高校毕业生供需见面会等，下同）、用人单位招聘以及个人应聘等方面的管理。
第四条 省人事行政主管部门负责全省人才市场的管理；县（含县级市、市辖区，下同）以上人事行政主管部门负责本行政区域内的人才市场的管理。各有关部门应在各自职责范围内做好人才市场管理的相关工作。
第五条 各级人事行政主管部门在人才市场管理中的主要职责是：
（一）负责在本辖区实施有关人才市场管理的法律、法规和本规定；
（二）负责对本辖区申报成立人才中介机构、举办人才交流会的审批及其监督管理、出具人才招聘广告发布证明；
（三）负责管理本辖区人才流动争议仲裁工作。
第六条 人才市场管理必须遵循公开、平等、竞争、择优的原则。坚持中介机构总量控制、适度发展；人才自主择业、有序流动；单位自主择人、依法使用，供需见面、双向选择。

第二章 中介机构审批与管理
第七条 申请设立人才中介机构必须具备以下条件：
（一）能够独立享有民事权利，承担民事责任；
（二）有健全的规章制度；
（三）有5人以上的专职工作人员；
（四）有与业务相适应的固定场所和开展人才中介服务业务必备的经费、设施等；
（五）法律、法规、规章规定的其他条件。
第八条 申请设立人才中介机构的单位，必须向审批机关提交以下文件：
（一）申请报告（含规范的名称、组织机构设置情况）；
（二）申办单位主要负责人的身份证明；
（三）工作人员基本情况；
（四）办公地点和办公场所所有权或者使用权证明；
（五）资金来源证明。
第九条 申请设立人才中介机构必须经过批准。
中央、外省在鄂单位，省属单位以及本省范围内跨市（含自治州，下同，设立人才中介机构，由省人事行政主管部门审批；跨县设立人才中介机构或市属单位设立人才中介机构由市人事行政主管部门审批；其他由县人事行政主管部门审批。
审批机关对申请设立人才中介机构，必须严格审查考核，并从受理申请之日起30日内给予答复。
第十条 申请设立人才中介机构的，应当经人事行政主管部门审核批准后，领取《湖北省人才流动服务业许可证》（以下简称《许可证》），并到工商行政管理部门依法办理营业执照，方可营业。
《许可证》由省人事行政主管部门统一制发。
第十一条 对人才中介机构实行年度审核验证制度。中介机构必须于每年1月1日至3月31日向原审批机关提交年度报告书，接受年度审核检验。检验合格的，方可继续营业。
各级人事行政主管部门，必须于每年4月底以前向上一级人事行政主管部门上报本地区年度审核验证登记表。
第十二条 人才中介机构工作人员上岗前，必须经过专业培训。
各级各类人才中介机构工作人员的岗前专业培训，由审批机关负责组织实施。市人事行政主管部门所属的人才交流中心工作人员的培训，由省人事行政主管部门组织实施。经培训合格的，由省人事行政主管部门统一颁发《湖北省人才市场中介机构工作人员资格证》。国家另有规定的，
从其规定。
第十三条 经过批准设立的人才中介机构，可以开展以下业务：
（一）收集、整理、储存和发布人才供求信息；
（二）为各类人才介绍职业；
（三）组织培训；
（四）组织智力开发等活动；
（五）开展人才测评；
（六）其他经批准的服务项目。
第十四条 非人事行政主管部门的人才流动服务机构，不得擅自管理流动人员人事关系、人事档案。

第三章 人才招聘
第十五条 举办人才交流会必须遵守以下规定：
（一）主办单位必须是人事行政主管部门或所属人才开发交流机构或经批准的行业主管部门；
（二）主办单位必须对招聘单位进行资格审查；
（三）交流会名称、内容符合主办单位业务范围；
（四）有严密的组织方案和安全保卫措施，保障招聘单位和应聘人员的合法权益；
（五）禁止招聘单位向应聘人员收取费用。
第十六条 举办人才交流会按下列权限和程序审批：
举办全省或跨市范围内的人才交流会，应当经省人事行政主管部门批准；其他由市人事行政主管部门批准。
申请举办人才交流会的单位，必须提前一个月向审批机关报送方案。审批机关接到方案后，必须对举办单位的资格、条件以及业务范围进行严格审查，从收到方案之日起的半个月内予以批复，并对招聘中的各项活动进行监督。
第十七条 用人单位公开向社会招聘人才，应当经当地人事行政主管部门审批。招聘单位应当向审批机关提供本单位营业执照或其他合法证件、招聘人数、岗位以及所要求的学历、职称和有关待遇等。审查合格的，颁发批准书。广告经营者和广告发布者应当凭其所在地相应的人事行政
主管部门的证明，办理发布手续。
审批权限按第十六条规定办理。
第十八条 省外用人单位到本省招聘人才的，应持当地省（含直辖市、自治区）人事行政主管部门所属人才交流机构的批准文件，到本省人事行政主管部门所属的人才开发交流中心办理审批手续。本省用人单位到外省招聘人才或到省内老、少、边、穷地区招聘人才的，应当经省人事行
政主管部门所属的人才开发交流中心批准；其他由各地人事行政主管部门的人才交流机构审批。
第十九条 经批准公开向社会招聘人才的用人单位，可以采取下列方式进行：
（一）通过新闻传播媒体刊播人才招聘广告；
（二）委托人才交流机构或人才中介组织招聘；
（三）通过各类人才交流会直接招聘；
（四）其他招聘方式。
第二十条 用人单位通过人才市场聘用人员，必须严格遵守下列规定：
（一）不得采取不正当竞争手段招聘人才；
（二）应聘人员有工作单位的，必须征得原所在单位或主管部门同意；
（三）不得聘用违反国家有关规定擅自离职的人员；
（四）不得聘用正在从事国家机密工作或曾经从事机密工作尚在规定的保密期限内的人员；
（五）不得聘用正在依法接受审查、尚未结案的人员；
（六）不得聘用法律、法规禁止聘用的其他人员。

第四章 人才应聘
第二十一条 人才应聘，可通过人才中介机构、人才交流会或直接与用人单位联系等形式进行。应聘时必须出示证明文件或其他相关材料，并如实提供本人基本情况。
第二十二条 应聘人员被招聘单位聘用后，必须按照自愿、平等的原则签订人事聘用合同（协议），并由当地人事行政主管部门或其授权的人才开发交流机构鉴证。
第二十三条 应聘人员需要提前解除原单位合同或辞聘的，按国家有关法律、法规办理。
第二十四条 应聘人员离开原单位的，不得有下列行为：
（一）擅自离职；
（二）私自带走单位的科研成果、技术资料，侵犯单位的知识产权；
（三）泄露国家机密；
（四）侵犯原单位的商业秘密；
（五）法律、法规禁止的行为。
第二十五条 应聘人员在流动过程中发生争议时，当事人可以向当地人事争议仲裁机构申请仲裁，也可以向人民法院起诉。
第二十六条 人才流动时应当按照有关规定办理转递人事关系、档案手续。有关单位必须如实为求职应聘人员提供证明文件及相关材料，严禁出具虚假证明和档案材料。

第五章 罚 则
第二十七条 违反本规定，未取得《许可证》擅自设立人才中介机构的，由县以上人事行政主管部门责令改正，没收违法所得，并视情节轻重，处以2000元以上1万元以下的罚款。
第二十八条 违反本规定，采取伪造、涂改、借用、租用《许可证》等手段从事人才中介服务的，由县以上人事行政主管部门责令其停止活动，并处以5000元以下的罚款。情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十九条 人才中介机构违反本规定，未按期接受年检验证的，由县以上人事行政主管部门处以1000元以下的罚款。逾期1年不到人事行政主管部门办理年检验证的，处以1000元以上5000元以下的罚款。
第三十条 违反本规定擅自扩大人才中介机构业务范围的，由县以上人事行政主管部门责令其限期整顿，并处以5000元以下的罚款。
第三十一条 违反本规定，未经批准举办人才交流会的，由县以上人事行政主管部门责令其停止活动，没收违法所得，并视情节轻重处以1万元以下的罚款。
第三十二条 违反本规定，用人单位提供假材料骗取招聘批准文件的，或超出批准范围招聘人才，或采取其他手段欺骗应聘人员的，必须承担赔偿责任，并由县以上人事行政主管部门处以1000元以下的罚款。招聘单位无法查找的，可以向组织招聘活动的主办单位要求赔偿。
非法发布人才招聘广告的，由工商行政主管部门依照有关规定处理。
第三十三条 用人单位违反本规定，采用不正当手段招聘人才的，由县以上人事行政主管部门责令其停止活动，并劝退所聘人员。对应聘人员原所在单位造成损失的，招聘单位应当承担赔偿责任。
第三十四条 应聘人员违反本规定，给原单位造成损害的，应当承担赔偿责任；泄露国家秘密，尚未构成犯罪的，由有关主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 当事人对人才市场管理中的具体行政行为不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十六条 各级人事行政主管部门或其所属的人才开发交流机构工作人员滥用职权，徇私舞弊，侵犯用人单位、应聘人员、中介机构合法权益的，由其主管部门予以行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十七条 本规定应用中的问题由省人事行政主管部门负责解释。
第三十八条 本规定自发布之日起施行。



1999年3月18日
关于宅基地使用权转让和抵押有关问题探析

黑龙江省北安市人民法院 郭辉


内容提要：
本文仅就宅基地使用权的法律特征、转让与抵押问题作一粗浅探讨。本文认为宅基地使用权具有用益物权属性，主体具有特定身份性，权利行使具有受限性。同时，对宅基地使用权的转让区分为在本集体经济组织之内的转让和非本集体经济组织内的转让，认为按现有农村实际和现有法律规定，应适当扩大在本集体经济组织内的宅基地的转让，扩大交易主体和交易范围，拓宽农民融资渠道，保护农民现有的宅基地财产权。对非本集体经济组织内的转让持否定态度，认为，我国人多地少，农村社会保障体系尚未形成，应杜绝城镇居民非集体经济组织成员购买宅基地，否则会与我国现有的土地制度相冲突，不利于保护农民的切身利益。关于宅基地的抵押，本文观点认为可以在本集体经济组织内探讨抵押，并且围绕能否实现抵押权，尽可能发挥宅基地在市场经济的应有作用，促进农村经济发展。
全文共6650字。

宅基地使用权的转让与抵押问题，在《物权法》颁布实施以前，理论界及司法实践中有较多争论。现《物权法》关于宅基地使用权的规定也仅有四条，在司法实践中对宅基地使用权的转让与抵押仍存有很多模糊认识。本文仅就宅基地使用权的法律特征、转让与抵押问题作一粗浅探讨。
一、 宅基地使用权的法律特征
（一）、用益物权属性。
所谓宅基地使用权，是指宅基地使用权人依法享有占有、使用集体所有的土地，在该土地上建造房屋，其他附着物，并排除他人干涉的权利。 《宪法》第十条规定城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。因此，宅基地的所有权属性以宪法的形式确定为集体所有，同时，《土地管理法》第八条第二款也作了将宅基地确定为农民集体所有的进一步规定。宅基地使用权的权利人有权在所有权为集体所有的土地上建造房屋、其他附着物，并有权排除他人的干涉，享有对宅基地的独占权。宅基地使用权的客体是农村集体所有的土地。 权利属性符合对他人的物在一定范围内的占有、使用、收益和处分的他物权的特征，其根本性质是一种用益物权。是我国特有的一种用益物权形式，是新中国成立以来，在中国土地政策基础上形成的固有制度。
（二）、主体具有特定身份性
基于农村土地有限性，虽然农村土地是集体经济组织所有，但国家法律不允许农村集体组织任意改变土地用途，而且宅基地数量不可能是无限的，因此，宅基地成为了有限的、稀缺的资源。 所以宅基地使用权是农民生产和生活中的一项重要财产。《物权法》规定的宅基地使用权是针对农村的宅基地使用权，有权取得宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的村民，其他人或组织不能成为宅基地使用权的主体。因此，宅基地使用权具有福利性 ，享有这种福利的主体只能是本集体经济组织的成员。
（三）、权利行使受限性。
《担保法》第三十七条规定：不得抵押的财产包括宅基地使用权。《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”根据上述规定，农民出卖、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制并承担相应的法律后果。另外，宅基地使用权的取得也需履行相应的程序，从我国现行法律的规定看，宅基地使用权的采取审批的方式，大致包括以下三个步骤，即使用权申请、土地使用权人同意、行政审批。 《民法物权草案》第一百六十六条规定：“宅基地应当经乡镇人民政府审核，由县级以上人民政府批准。设立宅基地使用权，不得违背乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原来的宅基地和村内空闲地。”因此，宅基地使用权权利行使受到限制，有别于土地使用权可以出租、抵押、转让。
二、 宅基地使用权的转让
随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，农民作为重要的劳动力大量向城市转移，有的农民在城市选择长期居住后，便要卖掉农村的房屋，宅基地使用权也要随之转让。就会产生相应的一些法律问题。
（一）、同村村民之间宅基地转让问题
关于宅基地使用权的转让大多体现为宅基地上的房屋的一并转让，单独就房屋宅基地的转让在司法实践中并不多见，但农村房屋的转让必然涉及宅基地转让。一种观点认为，同村村民之间可以自由转让宅基地。理由是依照现有的法律和行政法规的规定对同村村民之间的宅基地买卖和转让没有禁止性的规定，依据“法无规定不禁止”的原则, 同村村民之间的宅基地不应加以限制。
另一种观点认为,同村村民之间就宅基地的转让应是有限制条件的转让。转让时必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；（3）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为须征得本集体经济组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。受限制转让的理由是:（1）目前有的集体经济组织基本没有空地可作为宅基地分配给村民，“分配宅基地”多数是指批准村民在自己的承包地和自留地中划出一部分作为宅基地来建房，因此村镇建设规划难以执行，土地浪费较大。（2）用地指标少，村民需求量大。因婚嫁、生育等原因，有的家庭宅基地不够，因此千方百计扩大宅基地，出现了借离婚扩大宅基地的现象，甚至不惜受罚也要多占宅基地。（3）因为继承、流转、分家等原因，已经出现了一户村民几处宅基地的情形，导致宅基地的拥有量十分不均衡。
对于上述两种观点，笔者认为，第二种观点符合我国法律规定和现有国情，第一种观点虽然鼓励本集体经济组织成员之间转让宅基地，却没有充分考虑我国现有农村宅基地总量不足的实际，若对本集体经济组织成员之间转让宅基地没有限制，会出现少数人拥有多处宅基地的问题。其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。但是第二种观点限制条件过分严格，在同一集体经济组织内若有成员要转让其使用的宅基地，按照第二种观点所限制的条件很难找到符合条件的受让者，即使找到符合条件的受让者也难以形成竞买局面，会成为单一的买方市场，不利于充分保护出让人的财产权。因此笔者建议适当放宽同一集体经济组织内受让者的条件，即将第三项限制条件“受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件”，放宽为受让人现有住房和宅基地不超过二处，突破现有的土地管理法的规定，在肯定现有农村存在合理的收入差距的同时，促进有限的宅基地资源合理的配置，鼓励农村先富起来的人适当的利用和开发土地资源，保护出让人的有限的财产权。另外, 第一项的限制条件即“转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）”,也应考虑现已在城镇或其他地方有稳定的收入和固定住所的出让人，无须再限制必须拥有两处农村住房的条件。尽量扩大同一集体经济组织的出让和受让主体，用市场这支无形的手来予以调整。现我国近9亿农民人多地少的实际国情，阶段性地将农村房屋及宅基地转让从大市场中分离出来，也是农村社会保障体系尚未建立的无奈之举。
（二）、非同村村民之间进行宅基地转让问题
非同村村民之间进行转让问题，通常在买卖主体之间表现以下二种形式：一是买卖主体均是农民，但不是同一集体组织或同村村民之间进行房屋及宅基地买卖、转让。二是买方为城镇居民的房屋买卖。关于买卖合同效力，一种观点认为非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效，理由是，我国宪法第十条第四款规定“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权的可以依照法律的规定转让”。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。可见，作为宅基地的集体土地，在非同村村民之间进行宅基地的转让不符合上述法律规定。国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”虽不是认定合同无效的依据，但它是上述法律条文的具体化和明确化，有参照价值。据此，应认定合同无效，根据过错责任原则，由出卖方因出卖法律禁止出卖的房屋而导致合同无效，可认定其单方违约，由其赔偿因此给买受人造成的损失 。
另一种观点认为，非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同应该有效。禁止非同村村民之间进行宅基地转让不符合法律的平等原则。允许农民到城镇受让房屋及土地使用权，而不允许城镇居民到农村购置宅基地，另外，城镇居民可自由转让其房屋，而农民处分其房屋及宅基地却受到限制，对农民和城镇居民来说都是不公平的。没有享受一致的国民待遇。另外，根据合同法的规定，非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同应该有效。理由是对合同的效力认定应适用合同法的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。国务院办公厅虽然在1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。但是《通知》不具有行政法规的效力，不宜作为认定合同无效的依据。 土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可见，法律对于因房屋转让而出现的宅基地使用权的变更的情形从转让人和面积等方面已经作出了相应的规定，通过此种规定并未禁止农民不可以向非集体经济组织成员转让宅基地及房屋，故非同村村民之间进行宅基地转让、买卖应是法律允许的。另外,《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更或者注销登记。”条文明确了宅基地使用权是可以转让的。
针对上述的观点，笔者同意第一种意见。第二种观点没有充分考虑宅基地使用权的身份性、福利性、受限制性的法律特征。《物权法》第一百五十五条规定的转让内容应不包含非同村村民之间进行宅基地转让。若按照第二种观点允许城镇居民等非集体经济组织成员购买农民宅基地，必然与现有的土地制度、政策相冲突，依据2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定的严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证的内容，各地国土资源局对城镇居民购买农村宅基地一般都不予办理过户登记手续，形成“宅基地交易结束，物权不受保护”的被动局面，受让人在受让宅基地使用权后仅享有债权，因土地政策规定无法使宅基地发生物权变动。另外，国务院办公厅在1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款的规定：“农民的住宅不得向城市居民出售” 2004年12月24日，国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地” 虽只是政策性的文件和部门规章，不具有行政法规的效力，但应理解为是《土地管理法》第六十三条规定法律条文的具体化。因此，在宅基地使用权转让过程中，违反上述的《通知》、《决定》，即同时违反《土地管理法》第六十三条的规定，应依照《合同法》第五十五条第五项的规定，认定非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效不应受到法律保护。
三、关于宅基地使用权的抵押
依照物权的理论，农民对自己的宅基地，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。但是关于宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利的时候，受到严格限制。关于宅基地使用权能否转让和抵押，在物权法起草过程中始终争议很大。主要有三种观点：第一种观点认为，应当允许宅基地使用权的转让和抵押，否则，宅基地使用权将成为农民的“死产”，不利于真正保护农民利益。主要理由是（1）宅基地使用权是用益物权，特别是宅基地上的房屋属于农民所有，应当允许农民转让或者抵押宅基地使用权；（2）农民发展生产缺少资金，允许宅基地使用权抵押，能够缓解农民贷款难的问题；（3）目前不少农村有部分土地和房屋闲置，为了物尽其用，也应允许宅基地使用权的转让和抵押；（4）允许宅基地使用权的转让和抵押，有利于改变城乡二元结构。宅基地使用权转让给本集体经济组织以外个人的，集体经济组织可以收取一定的费用。第二种观点认为，不宜放开宅基地使用权的转让和抵押，主要理由 ：（1）目前，我国农村缺乏社会保障体系，宅基地使用权是农民生产、生活保障；（2）依照《土地管理法》的规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员无偿取得，而且一户只能有一处宅基地，放开宅基地使用权的转让和抵押，就取得宅基地使用权的人将可能不是本集体经济组织的成员，违反《土地管理法》的有关规定，也不符合现行的农村集体经济组织的管理体制；（3）放开宅基地使用的转让和抵押，可能会为有些人多占宅基地、城镇居民购置宅基地提供便利条件，造成国家土地管理制度在执行中的混乱；（4）农民贷款难的问题，应当通过国家信贷扶持政策来解决。目前农村没有形成房地产市场，即使规定宅基地使用权可以转让或者抵押，也是流于形式，银行不愿意接受宅基地使用权这类的抵押物。第三种观点认为，经本集体经济组织同意，宅基地使用权可以在本集体经济组织内部随着房屋的转让、抵押而有条件的转让、抵押，以实现物尽其用的目的。
笔者同意第三种观点，宅基地及住房是农民重要的生活资料，从目前农村实际，现行法律和国家有关政策采取的禁止性的规定看，《担保法》第三十七条明确规定，宅基地使用权不得抵押.禁制宅基地使用权抵押已经限制了农民的融资渠道。因我国农村社会保障体系尚未形成，为保护耕地，保护农民，制度设计初衷是保护农民，但最后效果却是导致农民权利的贫困，最终损害了农民的利益，加大了农村居民和城镇居民的收入差距，农民的融资成本价加大,渠道狭窄,这种状况已不利于农村经济的发展.但本集体经济组织内部是否允许宅基地使用权抵押，有必要进一步研究和探讨。另外，现有土地制度禁止城镇居民购买农村宅基地,若扩大抵押权主体范围,最终抵押权也不能实现,故没有研究意义.现实是农村房屋流转从统一的市场中已割裂出来，如何在限制的交易范围和交易主体条件下，使宅基地这一农民拥有的资源得到最佳配置，遵守市场经济的运作规律，在一定程度上拓宽农民的融资手段。使农村宅基地实现其应有的实际价值，发挥其应有的作用, 笔者认为最佳途径是从如何实现抵押权这个方面加以论证。中国人民大学法学院王利明教授认为，宅基地具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。 故在集体经济组织内部实现抵押权是可能的。在实践中笔者认为应注意以下问题：
一是把握“地随房走”的原则。实现宅基地抵押权时其地上建筑物，其他附着物所有权随之转让”。相对应的是宅基地的房屋抵押时，实现抵押权时宅基地也应随之转让。有一种观点认为，以农村集体所有的宅基地上的房屋抵押的，抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地，抵押人只能以抵押的房屋的建筑材料作为动产优先受偿。 对于这种观点，在理论上可以存在这种结果，或者在实践中由特殊建筑材料建筑的房屋存在可能，如可移动、可拆除特殊建筑材料建筑的房屋，但在实践中并不多见，操作性不强。这种观点违背了房屋主体与土地使用权主体相一致的原则，故在房屋抵押时应坚持“房随地走或地随房走”的原则。
二是抵押权主体必须是集体经济组织内部成员。因转让人和受让人应限定在同一集体经济组织内，故行使抵押权的主体必须是本集体经济组织成员，否则在实现抵押权时，会因出让主体或受让主体不适格，而导致抵押权的落空。
三是宅基地抵押期限的限制。因为宅基地使用权是一种特殊的用益物权，按照现行法律规定宅基地使用权期限没有限制，故应在立法层面上进一步探讨，建议立法规定，实现抵押权时抵押权人对抵押物的占有和使用最长的期限，参照土地承包经营期限三十年的规定，这样抵押人不会永远失去宅基地。同时满足债权人的合法权益，加宽了农民融资渠道。
四是加快农村社会保障体系的建立。农民与城市居民的差别不但体现在人均收入上，在法律赋予的权利上也存在着差异，其重要特点是农村的经济基础薄弱，社会保障体系尚未形成，因此若要改变这种现状，应加快农村保障体系的建立，使宅基地不再具有福利和社会保障功能，使农村与城市的不动产制度形成统一。
注释：
1、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第456页。
2、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第456页。
3、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第462页至463页。
4、郑永胜、鞠海亭、郑文平：《农村房屋买卖：是耶，非耶？》载人民法院报2006年2月21日。
5、郑永胜、鞠海亭、郑文平：《农村房屋买卖：是耶，非耶？》载人民法院报2006年2月21日。
6、黄松有:《中华人民共和国物权法条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第460页。
7、郑永胜、鞠海亭、郑文平：《农村房屋买卖：是耶，非耶？》载人民法院报2006年2月21日。
8、李国光、奚晓明：《〈关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释〉的理解与适用》，吉林人民出版社2000年版，第204页