杭州市建筑节能管理办法

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杭州市建筑节能管理办法

浙江省杭州市人民政府


杭州市建筑节能管理办法


第226号




  《杭州市建筑节能管理办法》已经2006年8月28日市人民政府第117次常务会议审议通过,现予公布,自2006年11月1日起施行。
                                                      
市 长


二○○六年九月八日

  杭州市建筑节能管理办法




  第一条 为加强建筑节能管理,提高能源利用效率,降低建筑使用能耗,根据《中华人民共和国节约能源法》、《中华人民共和国可再生能源法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 杭州市行政区域内从事民用建筑新建、改建、扩建,既有建筑物的节能改造,建筑物用能系统的运行管理等活动及实施对建筑节能的监督管理,适用本办法。
  第三条 本办法所称建筑节能,是指在建筑物的规划、设计、建设、改造和使用过程中,按照有关法律、法规的规定和建筑节能标准,采用节能型的建筑技术、工艺、设备、材料和产品,提高建筑物的隔热保温性能、空调制冷制热系统效率及照明设备效率,加强建筑物用能系统的管理,在保证建筑物室内热环境质量的前提下,减少空调制冷制热、照明等能耗。
  第四条 杭州市建设行政主管部门负责全市建筑节能监督管理工作,萧山区、余杭区和各县(市)建设行政主管部门负责本辖区内的建筑节能监督管理工作。
  发展改革、规划、经济、科技、质量技术监督等行政主管部门,根据各自的职责,协同实施本办法。
  第五条 市、区县(市)人民政府应当加强建筑节能的宣传教育,增强全社会的建筑节能意识,从试制、生产、实用、推广等环节加强建筑节能的推进工作,并提供相应的政策保障。
  第六条 建设行政主管部门应当会同经济、规划等行政主管部门,根据本地节能规划组织编制建筑节能专项规划,报同级人民政府批准后组织实施。
  建筑节能专项规划应当对新建建筑的节能要求、既有建筑物的节能改造、可再生能源在建筑中的开发利用、建筑物用能系统的运行管理等提出工作目标、具体安排和保障措施。
  第七条 市建设行政主管部门应当根据建筑节能发展状况和技术先进、经济合理的原则,组织编制更低能耗的建筑节能设计标准和相应的施工规程、验评规范及评估体系。
  本市实施建筑施工图节能设计篇(章)评估制度、建筑物能效认定和标识制度。具体实施办法由市建设行政主管部门会同有关部门另行制定。
  第八条 鼓励建筑节能技术研究和产品开发。各级科技行政主管部门在安排科技经费时,应当增加建筑节能技术研究、产品开发及推广应用方面的投入比例。
  第九条 市建设行政主管部门应当加强墙体材料、保温材料、门窗、空调系统、照明设备等建筑节能产品和施工工艺的推广应用工作,定期发布鼓励在本市推广应用的建筑节能产品和施工工艺目录。
  第十条 新建建筑物应当严格执行国家建筑节能标准及省、市建筑节能的相关规定和标准。
鼓励新建建筑物利用可再生能源。
  第十一条 鼓励既有建筑物的节能改造。既有建筑物节能改造的重点是高能耗的公共建筑节能改造。
  既有建筑物改造应当尽可能利用可再生能源。
  既有居住建筑的节能改造应突出屋面和门窗的节能改造。在居住建筑平改坡改造中,可结合太阳能热水器的应用。
  改建、扩建既有建筑物涉及围护结构的,应当按照建筑节能的标准和要求进行。
  第十二条 规划部门在组织编制城市修建性详细规划时,在规划布局(建筑高度、间距、自然通风组织)和建筑物平面布置、朝向、体型、体量等方面应当综合考虑建筑物能源利用效率。
  第十三条 新建建筑物的业主应当在立项前自行组织建筑节能专题论证。发展改革部门在核准项目申请报告或批复可行性研究报告前,应当进行建筑节能专题审查。凡立项报告或者可行性研究报告中无建筑节能专题论证内容的,不予立项。
  第十四条 建设单位应当按照建筑节能标准委托建筑物的设计和施工,不得明示或暗示设计单位、施工单位降低建筑节能标准,不得明示或暗示施工单位使用不符合建筑节能要求的墙体材料、保温材料、门窗、空调系统、照明设备等产品。
  按照合同约定由建设单位采购墙体材料、保温材料、门窗、空调系统、照明设备等产品的,建设单位应当保证所购产品符合建筑节能标准。
  第十五条 设计单位应当按照招标文件和建筑节能标准进行节能设计,保证建筑节能设计质量。
  第十六条 施工图设计文件审查机构应当对设计文件是否符合建筑节能标准进行审查,并在审查报告中单列建筑节能审查内容。对不符合建筑节能标准的,图审结论应定为不合格。
  墙体、屋面、门窗等建筑物围护结构的节能设计有重大变更的,应当报施工图设计文件审查机构重新审查。
  施工图设计文件审查机构审查施工图节能设计篇(章)时,可以委托专业机构对施工图节能设计篇(章)进行评估,并依据评估报告作出相应的图审结论。
  第十七条 建设行政主管部门在受理施工许可申请时,应当查验施工图审查报告。对建筑节能内容未通过施工图审查的,建设行政主管部门依法不予颁发施工许可证。
  第十八条 施工单位应当严格按照审查合格的施工图设计文件和建筑节能施工规程组织施工。
  施工单位应当加强对进入施工现场的建筑节能材料、构配件的验收,并按规定进行见证取样。
  墙体和屋面等保温工程隐蔽前,施工单位应当通知监理单位和建设工程质量监督机构。
  第十九条 监理单位应当依照法律法规的规定和审查合格的施工图设计文件及建筑节能施工规程进行监理;对不符合规定要求的,应当要求施工单位整改;施工单位未按要求整改的,监理单位应当及时向建设单位报告,同时向建设行政主管部门或建设工程质量监督机构报告。
  监理人员应当查验进场建筑节能材料和设备,并按规定见证取样和验收。未经监理人员验收的建筑节能材料和设备,不得在工程上使用,施工单位不得进行下一道工序的施工。
  墙体和屋面等保温工程隐蔽前,监理人员应当对其进行专项验收。
  第二十条 建设行政主管部门或其委托的建设工程质量监督机构应当加强对施工过程建筑节能标准执行情况的监督检查,对未按审查合格的施工图设计文件施工的,应当责令整改。
  建设工程质量监督机构应当加强现场建筑节能材料、产品以及重要部位的专项检查,重点对建筑物的围护结构和空调暖通系统在主体完工、竣工验收两个阶段进行监督检查,并在建设工程质量监督报告中提出专项监督意见。
  第二十一条 建设单位在组织工程竣工验收时,应当对建筑节能进行专项验收。在向建设行政主管部门备案的竣工验收报告中,应当注明建筑节能实施内容。
  建设单位在竣工验收过程中违反建筑节能相关规定,或者建筑节能专项验收没有通过的,建设行政主管部门不予备案,并责令限期整改。
  第二十二条 设计、施工、监理单位及其注册执业人员,应当对其设计、施工和监理行为符合建筑节能标准负责。
  第二十三条 房地产开发企业进行商品房预售时,应当提供房屋的门、窗及墙体保温的主要材料样品,并在《商品房预售合同》中予以明确。
  房地产开发企业销售商品房提供的《住宅使用说明书》中,应当明示所售房屋的节能措施、围护结构隔热保温性能指标、用能系统、可再生能源利用和相应的保护要求等基本信息。
  房地产开发企业以节能建筑进行宣传和销售的,应当委托专业的建筑节能测评机构进行建筑效能认定后方可进行。
  第二十四条 建筑物所有权人和使用人在进行建筑物的装修和使用时,不得擅自改变建筑物的节能围护体系,降低建筑节能标准。
  物业管理单位应当加强对居住小区内公共建筑节能设施及设备的围护、保养、维修和运行过程的监督管理。
  第二十五条 实行节能建筑示范工程(小区)评选制度。鼓励创建节能建筑示范工程(小区),对达到节能建筑示范标准的建筑工程,授予“杭州市建筑节能示范工程(小区)”标识。
第二十六条 建设行政主管部门应当加强对建筑节能的日常监督管理工作,发现有违反本办法规定行为的,应当及时予以制止,并依法进行处理。
  任何单位和个人有权对建筑节能活动进行监督,发现违反建筑节能有关规定的行为,可以向建设行政主管部门举报。建设行政管理部门接到举报后,应当及时调查处理。
  第二十七条 建设单位、设计单位、施工单位或者监理单位违反本办法,未按照建筑节能标准以及相关建筑节能规范进行工程设计、施工、监理和竣工验收的,依照《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等有关法律法规的规定予以处罚。
  第二十八条 本办法自2006 年11 月1 日起施行。





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北京市物业管理办法

北京市人民政府


北京市物业管理办法

北京市人民政府令第219号


《北京市物业管理办法》已经2010年4月6日市人民政府第64次常务会议审议通过,现予公布,自2010年10月1日起施行。

目录

第一章 总则

第二章 前期物业管理

第三章业主、业主大会与业主委员会

第四章 物业服务

第五章 物业的使用与维护

第六章 法律责任

第七章 附则

北京市物业管理办法

第一章总则

第一条为了规范本市物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》,结合本市实际情况,制定本办法。

第二条本办法所称物业管理,是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督,协调处理纠纷。

第二章前期物业管理

第五条建设单位应当在销售房屋前,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域,并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请,由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查,确需调整的,予以确认并公告。

第七条新建住宅物业,建设单位应当配建物业服务用房,包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等,并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米,其中地上房屋不得低于100平方米,业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中,应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第八条建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。

建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业,也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

第九条建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,并在销售场所公示,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的,建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接,撤出物业管理区域,并移交下列资料:

(一)物业管理区域划分资料;

(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图;

(三)竣工验收报告及竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;

(四)设施设备的出厂随机资料,安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(六)业主名册;

(七)物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验,可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

第三章业主、业主大会与业主委员会

第十一条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

(二)选举或者更换业主委员会委员;

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;

(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;

(五)筹集、管理和使用专项维修资金;

(六)申请改建、重建建筑物及附属设施;

(七)申请分立或者合并物业管理区域;

(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条业主可以以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事项,事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十三条业主可以成立业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成,对物业管理区域内共用部分实施共同管理,按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

未成立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

第十四条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料,并推荐业主代表作为临时召集人,召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会;占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

第十五条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内,指定代表担任筹备组组长,组织成立首次业主大会会议筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后,应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十六条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十七条业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案:

(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员名单。

材料齐全的,街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案,并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

第十八条业主委员会委员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的,委员资格自动终止:

(一)任职期限届满的;

(二)不再具备业主身份的;

(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;

(四)被依法追究刑事责任,无法履行委员职责的;

(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(六)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交,物业所在地公安机关应当予以协助。
第四章物业服务

第十九条业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格,并按照国家规定取得物业服务企业资质。

市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统,对物业服务企业实行动态监督管理。

第二十条物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内,将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案,区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第二十一条物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的,业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十二条物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业,应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的,应当明确各自的安全管理责任。

第二十三条物业服务企业应当按照价格主管部门的规定,将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算,业主提出质询时,物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的,物业服务企业应当予以配合。

第二十四条物业服务合同期限届满前,全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的,应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的,应当履行必要的通知义务,合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业,并在物业管理区域内公告。

第二十五条物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满,物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当于合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前三个月通知业主。

第二十六条物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同,但事实上提供了物业服务,并履行了告知义务的,物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的,物业服务企业不得强行提供物业服务,不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的,应当提前三个月告知业主。

第二十七条物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务,物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务,并撤出物业管理区域:

(一)移交物业共用部分;

(二)移交本办法第十条规定的相关资料;

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;

(四)结清预收、代收的有关费用;

(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,应当依法提起诉讼或者申请仲裁,不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第二十八条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人,除物业服务合同另有约定外,项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换。

第二十九条业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构,就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务,不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第三十条房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理,及时处理物业服务投诉。

本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用,完善物业服务行业自律制度,促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素,定期发布物业服务成本信息。
第五章物业的使用与维护

第三十一条住宅物业装饰装修前,业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记,并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向有关主管部门报告,并在物业管理区域内公示。

第三十二条建设单位出售物业管理区域内车库、车位的,应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的,应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后,建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人,租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第三十三条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用,并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,应当向业主出具专业经营单位的发票,并不得向业主收取手续费等额外费用,不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

第三十四条发生下列危及房屋使用安全的紧急情况,需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的,按照有关规定使用专项维修资金:

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障危及人身安全的;

(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

(六)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

第三十五条物业转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第三十六条建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中,业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

第三十七条物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

第三十八条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

业主转让物业的,应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。
第六章法律责任

第三十九条违反本办法第十条规定,建设单位不履行交接义务的,由区县房屋行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可处3万元罚款。

第四十条违反本办法第十六条规定,建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,可处3万元罚款。

第四十一条违反本办法第二十条规定,物业服务企业未按时将合同报送备案的,由区县房屋行政主管部门责令限期改正,并可处1万元罚款。

第四十二条违反本办法第二十五条、第二十六条规定,物业服务企业擅自停止物业服务的,由区县房屋行政主管部门责令改正,并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第四十三条违反本办法第二十七条规定,原物业服务企业未按规定交接的,由区县房屋行政主管部门责令限期交接;逾期不交接的,可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定,原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,由区县房屋行政主管部门责令限期撤出;逾期不撤出的,可处10万元罚款;不能维持正常物业管理秩序的,由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

违反本办法第二十七条规定,新物业服务企业强行接管的,由区县房屋行政主管部门责令改正,并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第四十四条业主委员会不履行或者无法履行职责的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责;逾期仍不履行的,街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七章附则

第四十五条本办法所称物业共用部分,是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

本办法所称全体业主,在依法成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定,是指业主大会的决定;未依法成立业主大会的,是指业主依法共同作出的决定。

本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

本办法所称物业服务企业,包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布,1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。

泸州市征地安置办法(试行)

四川省泸州市人民政府


泸州市人民政府关于印发《泸州市征地安置办法(试行)》的通知

泸市府发〔2004〕5号
各县、区人民政府,市级各部门:
  《泸州市征地安置办法(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请遵照执行。
              二○○四年二月二日


          泸州市征地安置办法(试行)


  第一章 总则
  第一条 为进一步推进我市征地工作的顺利开展,维护被征地农民的合法权益和社会稳定,根据有关法律法规规定和中共四川省委《关于做好失地无业农民安置问题的通知》(川委发〔2004〕1号)的要求,结合我市实际,制定本办法。
第二条 在泸州市行政区域范围内,凡经依法批准征用农村集体经济组织的集体土地,涉及被征地农民的安置适用于本办法。
第三条 遵循依法保护农民的合法权益,鼓励再就业和逐步进入社会保障体系的原则,对被征地农民的安置,采取社会养老保险和货币安置相结合的办法进行安置。
第四条 被征地农民的安置工作由政府统一负责,劳动保障和国土资源两个部门具体承办。
  第二章 农转非人员安置
第五条 征用农村集体土地时,按人随地走的原则确定安置人员,征地补偿费用于人员安置。
第六条 被安置人员以市、县人民政府发布的征地方案公告之日在籍的常住农业人口(含现役义务兵、在校学生、现在劳改、劳教人员)为准。
  征地方案公告之日起至当地人民政府批准征地补偿方案之日止,依法婚嫁迁入的农业人口和符合计划生育政策生育的人口,按规定可在被征地合作社入户的,享受安置。
征地前非法定婚姻或抚养(赡养)关系迁入的人口及其它空挂户口人员,不予安置,只办理“农转非”手续。
被征地人员的年龄,以市、县人民政府批准征地补偿安置方案之日为基准日,以户籍管理部门登记的年龄为准。
第七条 办理农转非手续时,对男60周岁以上(含60周岁)或女55周岁以上(含55周岁)的被征地人员,安置办法如下:
  (一)征地单位在社会保险经办机构为其一次性交纳15年的养老保险费,由社保机构为其办理养老保险手续,并从办理农转非手续的次月起,由社会保险经办机构按月发给基本养老金,直至死亡。
  (二)征地单位为其缴纳养老保险费标准:办理农转非手续时上一年全省职工年平均工资的50%×国务院规定的企业缴纳养老保险费比例20%×15年。
第八条 办理农转非手续时,对男18—59周岁,女18—54周岁的被征地人员,按以下办法安置:
  (一)由征地单位在社会保险经办机构为其缴纳15年的养老保险费,由社保机构为其办理养老保险手续,达到退休年龄后(即男60周岁,女55周岁),在社会保险经办机构领取基本养老金,直至死亡。
  (二)征地单位为其缴纳养老保险费标准:办理农转非手续时上一年全省职工年平均工资的50%×国务院规定的企业缴纳养老保险费比例20%×15年。
  (三)由征地单位一次性发给择业补助费。标准为每人每月180元,按其达到退休年龄之前的实际月份,最高不超过24个月。
  (四)以上人员可以按城镇职工基本养老保险政策,继续到管理其养老保险关系的社会保险经办机构缴纳养老保险费,与征地单位为其缴纳的养老保险费合并计算。
第九条 以上两类农转非人员,从开始领取基本养老金的
次年起,享受国家规定的基本养老金调整。
第十条 以上两类农转非人员死亡后,由社会保险经办机
构发给规定标准的丧葬费,达到退休年龄后死亡的,从死亡次月起停发养老金。
第十一条 以上两类人员原已经参加城镇职工基本养老保险的缴费年限,与被征地后的缴费年限合并计算。
第十二条 凡具备劳动能力的征地人员,可申请由劳动保障部门免费进行一次再就业培训。
第十三条 办理农转非手续时不满18周岁的人员, 由征地部门直接向其法定监护人发给一次性生活补助费,标准为:8000元/人。
第十四条 被征地人员农转非后,享受城镇居民待遇。
  第三章 房屋拆迁安置
  第十五条 征地范围内被拆迁的房屋,按川府函〔2000〕385号文件规定的标准进行补偿,注销产权。
第十六条 农转非人员房屋安置实行货币补助安置,安置办法如下:
(一)对整社统征的农业合作社,安置对象为市、县人民政府批准的征地补偿安置方案之日的在籍常住农业人口(含现役义务兵、在校学生、现在劳改、劳教人员),和原征地农转非未享受房屋安置的人员。
征地前非法定婚姻或抚养(赡养)关系迁入的人员及其它空挂户口人员,不享受房屋的货币安置。
(二)对部份征地的农业合作社安置对象为依法计算确定的农转非人员。
(三)每名安置人员按每人30享受还房面积。其还房价格按被征地所在地当年经济适用住房价格参照执行(具体标准另行制定)。
(四)结算办法:
1.每名享受房屋安置补助费的人员,按上述规定的还房价格标准,减去川府函〔2000〕385号文件规定的甲级砖混结构的房屋补偿标准的差,乘以30。
2.在征地时由征地部门与被安置人员签订货币还房安置协议,经公证后被安置人员自行购房,凭安置人员的购房协议由征地部门用房屋安置费代被安置人员支付购房款,若还房安置补助费有结余的,发给被安置人员;若被安置人员在农转非安置时已购房,持有房屋产权证明的,经核实后由征地部门一次性将房屋安置费发给被安置人员。
第十七条 被安置人员凭国土资源管理部门出具的还房安置证明,在办理房屋产权证和国有土地使用权证时,各有关办证部门应免收其除工本费以外的属购房人缴纳的各项规费。
第十八条 户口不在被征地合作社,以继承、赠与或其它方式在被征地合作社范围内有房屋产权的,以及集体所有的房屋,按川府函〔2000〕385号文件规定进行补偿,注销产权。
第十九条 被拆迁房屋应在国土资源部门发出的交地通知规定的期限内限期搬迁,逾期不搬迁的,经同级人民政府批准实行强制搬迁。
  第四章 附则
  第二十条 各县应制定货币还房的具体标准,报市人民政府审查同意后执行。
  第二十一条 本办法从2004年2月15日起施行,在本办法施行前,征地安置补偿方案已经市、县人民政府批准,并已落实安置的,仍按原规定执行。
第二十二条 本办法具体应用中的问题,由市劳动和社会保障局与市国土资源局共同负责解释。