财政部


房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定

国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：
近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下：
一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如下规定处理：1．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。2．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。
二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。
三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。
四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。
五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。
六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理：1．出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。2．出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营业外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转金。
七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。
八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。
九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收入。
十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该商品房，企业取得的售房价款计入营业收入。
十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并不据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。
十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60％预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用；预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的5‰；预计全年营业收入超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收入的3‰；预计全年营业收入超过5000万元（含5000万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的2‰；预计全年营业收入超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部分预计营业收入的1‰。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的业务招待费，在3－5年之内分期摊入管理费用。
十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。
十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。
十七、本补充规定由财政部负责解释。
十八、本补充规定自颁布之日起执行。



中国民用航空总局


航空安全员管理规定
1997年12月31日，民航总局

(1997年12月31日民航总局令第72号发布)

第一章 总则
第一条 为了保障民用航空器及其所载人员和财产的安全,加强航空安全员队伍建设,根据《中华人民共和国民用航空法》、《中华人民共和国航空安全保卫条例》和其他有关法律法规,制定本规定。
第二条 中国民用航空运输企业必须遵守本规定。
第三条 航空安全员是指在民用航空器中执行空中安全保卫任务的空勤人员。
航空安全员在机长领导下工作。
第四条 中国民用航空总局(以下简称民航总局)对航空安全员实行统一管理。民航总局公安局对民航系统航空安全员业务实施领导。
民航地区管理局公安局对本辖区航空安全员业务实施指导。
民用航空运输企业保卫部门负责本企业航空安全员队伍的管理工作。
第五条 民航总局公安局可以根据情况聘任航空安全员为航空安全技术监察代表，对航空安全员的训练和值勤情况进行检查考核。

第二章 职权
第六条 航空安全员的任务是维护飞行中的民用航空器内的秩序，防范和制止劫机、炸机和其他对民用航空器的非法干扰行为，保护民用航空器及其所载缺和财产的安全。
第七条 航空安全员职责是:
(一) 在旅客登机前和离机后对客舱进行检查,防止无关人员、不明物品留在客舱内；
(二) 制止与执行航班任务无关的人员进入驾驶舱;
(三) 在飞行中,对受到威胁的航空器进行搜查,妥善处置发现的爆炸物、燃烧物和其他可疑物品;
(四) 处置劫机、炸机及其他非法干扰事件;
(五) 制止扰乱航空器内秩序的行为;
(六) 协助有关部门做好被押解人犯、被遣返人员在飞行中的监管工作;
(七) 协助警卫部门做好警卫对象和重要旅客乘坐民航班机、专机的安全保卫工作;
(八) 执行上级交给的其他安全保卫任务。
第八条 航空安全员在执行职务时,可以行使下列权力:
(一) 在必要情况下，查验旅客的客票、登机牌、身份证件;
(二) 劫机、炸机等紧急事件发生时,对不法行为人采取必要措施;
(三) 对扰乱航空器内秩序不听劝阻的人员，采取管束措施，航空器降落后移交民航公安机关处理;
为制止危害航空安全的行为,必要时航空安全员可请求旅客予以协助。

第三章 编制
第九条 航空安全员的人员编制，由民用航空运输企业根据民用航空空勤人员定额定员标准确定。
第十条 民用航空运输企业视航空安全员的人员编制情况，由本企业飞行部门或者保卫部门对其进行具体管理。

第四章 录用和技术等级
第十一条 航空安全员的政治条件和身体条件必须符合国家和民航总局有关规定。
航空安全员应当按规定进行体格检查，检查合格的，予以颁发《体格检查合格证书》。
第十二条 航空安全员见习期为一年,期满后经考核合格转为航空安全员,由民航总局公安局颁发《航空安全员执照》。
第十三条 航空安全员的职业技能等级分为一、二、三级，其职业技能鉴定标准另行制订。
第十四条 航空安全员职业技能等级的鉴定按国家和民航总局有关规定组织实施。
第十五条 航空安全员的录用、任命、晋升、调离，应当征求本企业保卫部门的意见。
第十六条 航空安全员的工资、飞行小时费、劳保及福利待遇等按有关规定执行。
第十七条 航空安全员的年龄限制，男性不得超过50岁，女性不得超过45岁。

第五章 训练
第十八条 新招收的航空安全员必须按照民航总局公安局和科技教育司批准的培训大纲，经过专业训练,并考核合格后转为见习航空安全员。
第十九条 航空安全员每两年脱产复训一次,时间不得少于20天。训练标准由民航总局公安局与科技教育司制定。
第二十条 航空安全员的日常训练由航空安全员所在单位或保卫部门组织实施,训练时间每月不得少于12小时。
第二十一条 民用航空运输企业保卫部门应当对航空安全员的业务技术水平每年进行一次考核,作出鉴定,并建立航空安全员业务技术档案。对考核不合格的，由民航总局公安局收回其航空安全员执照。
第二十二条 航空安全员的训练经费,列入空勤人员训练费用项目。

第六章 勤务派遣
第二十三条 民用航空运输企业保卫部门根据航空安全保卫工作需要和民航总局公安局及民航地区管理局公安局的指令，派遣航空安全员登机执行任务。
第二十四条 航空安全员的日常勤务派遣由航空安全员所在单位提出计划报本企业飞行部门批准。
第二十五条 航空安全员执勤时,必须持有《航空安全员执照》及《体格检查合格证书》佩带《中国民航空勤登机证》，携带统一配备的器械。
第二十六条 配备航空安全员的航班，应当为航空安全员的执勤预留座位。

第七章 奖励与处罚
第二十七条 对具备下列条件之一的航空安全员，民航总局或民航地区管理局可视情给予表扬、记功、授予荣誉称号或物质奖励：
(一)执行各项空防安全规章制度成绩显著的；
(二)执勤中，及时发现问题，处置得当的；
(三)及时制止扰乱航空器内秩序等非法干扰行为，表现突出的；
(四)认真履行职责，避免事故发生成绩显著的；
(五)在反劫机、反炸机斗争中，机智勇敢，处置得当，保障飞行安全的。
第二十八条 对有下列情形之一的航空安全员，由民航总局或民航地区管理局给予警告、一千元以下罚款等处罚或者收缴航空安全员执照：
(一)违反空防安全规章制度，造成不良后果的；
(二)丢失器械、执勤证件的；
(三)执勤时未携带器械或有效《航空安全员执照》、《体格检查合格证书》的；
(四)执勤中，对扰乱航空器内秩序和非法干扰行为未能及时妥当处置的；
(五)在反劫、炸机处置过程中，临阵畏缩、贻误战机的。
第二十九条 违反本规定，有下列情形之一的，由民航总局或民航地区管理局对有关单位处以警告或一万元以下罚款；
(一)违反本规定第二十条的规定，每月训练时间少于12小时的；
(二)违反本规定第二十四条的规定，不按上级主管部门指令派遣航空安全员登机执勤的；

第八章 附则
第三十条 本规定自发布之日起施行。